Waloryzacja czynszu czy ukryta podwyżka? Decydują klauzule w umowie, a nie nazwa mechanizmu

Samo zwiększenie miesięcznej należności dla właściciela lokalu nie oznacza jeszcze naruszenia zasad ochrony najemców. Istotne znaczenie ma sposób skonstruowania umowy. To od jej postanowień zależy, czy aktualizacja opłat zostanie uznana za realizację wcześniej ustalonego mechanizmu, czy za jednostronne narzucenie nowych warunków przez wynajmującego.

Spór o waloryzację czynszu często się sprowadza do jednego pytania: czy zmiana jego wysokości stanowi realizację uzgodnionego wcześniej mechanizmu, czy jednak podwyżkę wymagającą spełnienia warunków z ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej: u.o.p.l.). Może ona zostać potraktowana jako ustawowa podwyżka, jeżeli nie została w umowie opisana dostatecznie precyzyjnie albo pozostawia wynajmującemu swobodę decydowania o nowej wysokości świadczeń najemcy. Przepisy u.o.p.l. przewidują bowiem szczególny reżim ochronny przy podwyższaniu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, a art. 8a tej ustawy pozostaje podstawowym punktem odniesienia dla oceny legalności wzrostu obciążeń najemcy.