tematy:

Interpretacja indywidualna z dnia 15 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2025.2.AB

Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne, które nie podejmują działań wskazujących na profesjonalny obrót gospodarczy, a czynności związane z przygotowaniem do sprzedaży są realizowane przez kupującego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że stanowisko, które Państwo przedstawili, w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 13 października 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, wpłynął 13 października 2025 r.

Uzupełnili go Państwo pismem z 19 listopada 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

- Pani C.M.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- Pani J.M.

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

I. Sprzedający, Kupujący oraz zakres dokonywanej transakcji

C.M. (dalej: „Sprzedający I”) oraz J.M. (dalej: „Sprzedający II”), będące polskimi rezydentami podatkowymi, (dalej łącznie: „Sprzedający”), są współwłaścicielami w częściach ułamkowych niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w (...), gmina (...) o powierzchni 0,8547 ha (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość na rzecz (...) sp. z o. o. będącej polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Kupujący”). Sprzedający i Kupujący zwani są dalej również „Wnioskodawcami”.

Przedmiotem niniejszego wspólnego wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z ustaleniem prawa do ewentualnego odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego.

II. Opis Nieruchomości

Przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość będąca niezabudowaną nieruchomością gruntową położoną przy ul. (...) w (...), gminie (...), która w momencie zawarcia 7.08.2023 r. umowy przedwstępnej sprzedaży oznaczona była numerem ewidencyjnym 12, objętą księgą wieczystą KW nr (...). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym 2.06.2023 r. Nieruchomość stanowi grunty orne – RVI.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolami planistycznymi: KDD10 – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, MN27 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz WP2 – tereny wału przeciwpowodziowego.

Niemniej 8.09.2025 r. Starosta Powiatu (...) wydał w stosunku do Nieruchomości pozwolenie na budowę 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896) (dalej: „ustawa o VAT”). Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej i nie jest zabudowana.

Na podstawie decyzji nr (...) Burmistrza (...), Nieruchomość podzielona została na działki o numerach ewidencyjnych:

- 1 - stanowiąca drogę wewnętrzną,

- 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

- 10 – działka położona na terenie drogi publicznej gminnej klasy dojazdowej (KDD10), która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy (...),

- 11.

III. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedający I wraz ze swoim małżonkiem nabył do majątku wspólnego Nieruchomość na podstawie Aktu Własności Ziemi (...) z dnia 15.10.1976 r. Po śmierci małżonka Sprzedającego I, Sprzedający I i Sprzedający II nabyli po ½ części spadku po nim, tym samym Sprzedający I i Sprzedający II stali się współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, odpowiednio w części ¾ i ¼.

Dotychczas Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości – nie prowadzono na niej prac budowlanych, porządkowych ani innych o podobnym charakterze. Nieruchomość nie została ogrodzona ani uzbrojona i pozostawała niewykorzystana.

IV.Działalność Sprzedających

Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nie są również czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT. Dotychczas Sprzedający dokonali tylko jednej sprzedaży nieruchomości o charakterze rolnym, przy czym transakcja dotyczyła ich majątku prywatnego, a umowa zawarta była w 2000 r.

Aktualnie planowana transakcja wynika wyłącznie z prywatnych potrzeb Sprzedających – ze względu na trudną sytuację finansową i stan zdrowia Sprzedającego I, w ramach zarządu posiadanym majątkiem, zdecydowali się na sprzedaż Nieruchomości, co w istotny sposób poprawi ich sytuację finansową.

Z perspektywy Sprzedających sprzedaż ta ma charakter incydentalny i podyktowana jest koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania. Sprzedający nie prowadzą profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a wszelkie czynności prawne (podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z Nieruchomością, podejmowane od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, wynikały wyłącznie z wymogów stawianych przez nabywców.

Na nieprofesjonalny charakter transakcji wskazuje również konieczność udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictwa do dokonania podziału Nieruchomości czy też udzielenie kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, dzięki czemu jeden z nich mógł uzyskać pozwolenia na budowę. Wynikało to z braku wiedzy oraz środków finansowych pozwalających Sprzedającym na samodzielne przeprowadzenie tych działań, a także z oczekiwań przedstawionych przez kupujących.

Decydując się na sprzedaż Nieruchomości Sprzedający zgłosili się do pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu wsparcia w poszukiwaniu nabywcy.

V. Działalność Kupującego

Kupujący prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów deweloperskich, robót budowlanych oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i pozostanie nim również w momencie zakupu Nieruchomości.

VI.Umowa przedwstępna sprzedaży oraz umowa przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży

7.08.2023 r. Sprzedający zawarli małżeństwem P.S. (dalej: „Pierwotny Kupujący I”) oraz M.S. (dalej łącznie: „Pierwotni Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości na rzecz Pierwotnych Kupujących.

Umowa Przedwstępna zobowiązała Sprzedających i Pierwotnych Kupujących do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla Nieruchomości ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę co najmniej 6 budynków mieszkalnych dwulokalowych (dalej: „Pozwolenie na Budowę”). Niemniej Pierwotni Kupujący zastrzegli sobie prawo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży również w przypadku niespełnienia warunku uzyskania Pozwolenia na Budowę.

Dodatkowo Sprzedający zobowiązali się, że:

- wydadzą Pierwotnym Kupującym wszelkie dokumenty i informacje oraz wykonają czynności niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę;

- nie zbędą Nieruchomości na rzecz osób trzecich, nie wydzierżawią, nie oddadzą w użytkowanie ani w żaden inny sposób nie udostępnią jej osobom trzecim, nie obciążą jej hipoteką, ani innym ograniczonym prawem rzeczowym;

- uregulują wszelkie płatności związane z Nieruchomością;

- nie będą prowadzili żadnej działalności gospodarczej na Nieruchomości;

- stan Nieruchomości nie ulegnie zmianie, poza ustaleniami poczynionymi między Sprzedającymi a Pierwotnymi Kupującymi.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a Pierwotni Kupujący wyrazili zgodę na ponoszenie nakładów na Nieruchomość w powyższym zakresie, bez prawa zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną ewentualne nakłady Pierwotni Kupujący ponosiliby na własny koszt i ryzyko.

Jednocześnie Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na udostępnienie Pierwotnym Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości w celu uzyskania Pozwolenia na Budowę. Dodatkowo Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie przez Pierwotnych Kupujących praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, a w przypadku gdyby do tego doszło, uzgodniono, że nie będzie się to wiązało ze zmianą postanowień Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem postanowień mówiących o oznaczeniu stron i ich danych kontaktowych.

Jak zostało wskazane wyżej – najprawdopodobniej dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej z Pierwotnych Kupujących na Kupującego.

Od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej do momentu złożenia niniejszego wniosku dokonano pięciokrotnej zmiany Umowy Przedwstępnej, co wynikało z działań, które były podejmowane w związku z Nieruchomością, ze zmiany ceny Nieruchomości, zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także zmian personalnych po stronie kupującej.

Pierwszą zmianą zaktualizowano cenę Nieruchomości, przesunięto termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz doszło do zmiany po stronie kupującej. Po zmianie Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz P.S. (tj. Pierwotnego Kupującego I). Jednocześnie Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o decyzji z dnia 24.11.2023 r. w sprawie podziału Nieruchomości na 11 działek. Kolejne zmiany dotyczyły przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, co było spowodowane przedłużającym się postępowaniem w przedmiocie wydania Pozwolenia na Budowę. Pozostałe postanowienia Umowy Przedwstępnej nie uległy zmianie.

Pierwotny Kupujący I planuje zawrzeć z Kupującym umowę przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej, dlatego ostatecznie Nieruchomość nabędzie najprawdopodobniej Kupujący wchodząc w prawa i obowiązku Pierwotnego Kupującego I wynikające z Umowy Przedwstępnej.

VII. Podział nieruchomości

W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej Nieruchomość stanowiła działkę o numerze ewidencyjnym 12.

Jak zostało już wskazane, 24.11.2023 r. Burmistrz (...) wydał decyzję o podziale działki o numerze ewidencyjnym 12 na 11 działek o numerach ewidencyjnych:

- 1 - stanowiąca drogę wewnętrzną,

- 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

- 10 - działka położona na terenie drogi publicznej gminnej, klasy dojazdowej (KDD10), która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy (...),

- 11.

Decyzja została wydana na wniosek Sprzedających będących stroną postępowania, jednak faktycznie Sprzedający działali przez pełnomocnika, którym był wybrany i opłacony przez Pierwotnych Kupujących geodeta. Jak bowiem wskazano, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa. Podział wynikał z potrzeb inwestycyjnych, jakie na Nieruchomości chcieli zrealizować Pierwotni Kupujący.

Mając na względzie powyższe, wszelkich czynności niezbędne do uzyskania decyzji o podziale Nieruchomości, w tym w szczególności zlecenie prac geodecie, przygotowanie wniosków, dostarczenie wymaganych dokumentów i informacji oraz pokrycie kosztów związanych z podziałem, zostały dokonane przez Pierwotnych Kupujących. Rola Sprzedających ograniczyła się jedynie do udzielenia pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w sprawie podziału.

VIII.Pozwolenie na Budowę

Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskania Pozwolenia na Budowę, które wydane zostało 8.09.2025 r. na rzecz Pierwotnego Kupującego I.

Wniosek o wydanie Pozwolenia na Budowę złożył Pierwotny Kupujący I, działając na podstawie zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, udzielonej przy okazji zawierania Umowy Przedwstępnej.

Wszelkie dokumenty niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę – w szczególności projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam wniosek – zostały przygotowane przez Pierwotnego Kupującego I i na jego koszt. Sprzedający, poza formalnym uczestnictwem w postępowaniu jako strony (wynika to z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7.07.1994 r., (Dz. U. z 2025 r. poz. 418, 1080)), nie podejmowali żadnych innych czynnych działań zmierzających do uzyskania Pozwolenia na Budowę.

IX.Plany Kupującego dotyczące Nieruchomości

Kupujący planuje kupić Nieruchomość w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednolokalowych i 2 budynków mieszkalnych dwulokalowych. Dokładna liczba budynków i lokali może ulec zmianie, jednak na pewno będą to budynki mieszkalne.

Następnie Kupujący planuje sprzedać wybudowane budynki i lokale, co oznacza, że transakcje te będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanych budynków i lokali ani samej Nieruchomości. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

X. Faktura

Jeśli w odpowiedzi na niniejszy wspólny wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego okaże się, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, każdy ze Sprzedających wystawi Kupującemu fakturę spełniającą wymogi określone w ustawie o VAT.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi o doprecyzowanie opisu zdarzenia, tj. wskazanie:

a) numerów działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży – odpowiedzieli Państwo, że:

Obie Sprzedające są współwłaścicielkami Nieruchomości, więc odpowiedź jest jednakowa w przypadku każdej z nich - numery działek będące przedmiotem planowanej sprzedaży to: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11.

b) wysokości udziałów, jakie każda z Pań posiada w danej działce będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, odpowiedzieli Państwo, że:

C.M. - 3/4

J.M. - 1/4

c) w jaki konkretnie sposób wykorzystywały Panie swoje udziały w działce nr 12 oraz w działkach powstałych po podziale będące przedmiotem sprzedaży przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży odpowiedzieli Państwo, że;

Nieruchomość (działka nr 12) leżała odłogiem m.in. ze względu na niska klasę ziemi (VI klasa). Uznać zatem można, że Sprzedające nie wykorzystywały w żaden konkretny sposób swoich udziałów w działce nr 12 oraz w działkach powstałych po podziale – z uwzględnieniem czynności prawnych opisanych w opisie zdarzenia przyszłego złożonego wniosku.

d) czy udziały w działce nr 12 oraz w działkach powstałych po podziale będące przedmiotem sprzedaży, przez cały okres ich posiadania, były wykorzystywane przez Panie wyłącznie na cele prywatne, osobiste? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie, w jaki sposób odpowiedzieli Państwo, że;

Działka 12 oraz działki powstałe po podziale leżały odłogiem, zatem można uznać, że udziały w działce nr 12 oraz działkach powstałych po podziale nie były wykorzystywane w żaden konkretny sposób – były przedmiotem prywatnego posiadania. Nieruchomość ta jest nieatrakcyjna rolniczo ze względu na VI klasę ziemi.

e) czy kiedykolwiek wykorzystywały Panie działkę nr 12/działki powstałe po podziale do prowadzenia działalności gospodarczej – jeśli tak, to w jaki sposób ww. nieruchomości były związane z prowadzonymi przez Panie działalnościami gospodarczymi (jakimi?), czy była/były wykorzystywana do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku VAT odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie wykorzystywały działki nr 12 ani działek powstałych po podziale do prowadzenia działalności gospodarczej.

f) czy ww. działka/działki po podziale wykorzystywana była/są przez Panie w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działka/działki była/są wykorzystywana/e przez Panie w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu były/są Panie czynnymi podatnikami podatku VAT odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie wykorzystywały działki nr 12 ani działek powstałych po podziale do prowadzenia działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Sprzedające nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej ani rolniczej. Obecnie obie są emerytkami.

g) czy były/są Panie rolnikami ryczałtowym i czy przedmiotową działkę/działki wykorzystywały/wykorzystują Panie w działalności rolniczej zwolnionej jako rolnik ryczałtowy odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie były i nie są rolnikami ryczałtowymi i przedmiotowej działki nr 12 ani działek powstałych po podziale nie wykorzystywały i nie wykorzystują w działalności rolniczej zwolnionej jako rolnicy ryczałtowi.

h) czy z ww. działki nr 12 lub z działek po podziale dokonywały/dokonują Panie sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT odpowiedzieli Państwo, że?

Sprzedające nie dokonywały i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, w tym z ww. działki nr 12 lub z działek powstałych po podziale.

i) czy działka nr 12 lub działki po podziale będące przedmiotem sprzedaży była/były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to: - w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpały Panie z tego tytułu; - czy była to dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze odpowiedzieli Państwo, że;

Działka nr 12 oraz działki powstałe po podziale nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze u żadnej ze Sprzedających.

j) czy występowały Panie z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 12 lub działek po podziale będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak, to kiedy i w jakim celu odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie występowały z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 12 lub działek po podziale będących przedmiotem sprzedaży.

k) czy wnosiły Panie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 12 lub działek po podziale będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak, to kiedy i w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panie było konieczne, jeśli tak, to dlaczego odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie wnosiły o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 12 lub działek po podziale będących przedmiotem sprzedaży.

l) czy posiadają Panie jeszcze inne nieruchomości/udziały w nieruchomościach przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie odpowiedzieli Państwo, że;

Pani C.M. jest współwłaścicielką nieruchomości nr 13, 14 i 15, ale nie są one przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomości znajdują się za wałem przeciwpowodziowym i nie są atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. Pani C nie są znane plany sprzedażowe innych współwłaścicieli.

Pani J.M. jest właścicielką działki znajdującej tuż przy wale przeciwpowodziowym w strefie ochronnej (16) z zakazem zabudowy, która nie jest przeznaczona do sprzedaży. W związku z niską jakością gleby, a także położeniem uniemożliwiającym zabudowę, ta nieruchomość również nie jest atrakcyjna z punktu widzenia potencjalnego nabywcy.

Sprzedające nie mogą wykluczyć, że kiedyś sprzedadzą ww. nieruchomości, jednak w tym momencie nie planują ich sprzedaży i nie traktują ich jako przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pani J.M. jest właścicielem działki numer 16, na tej działce obie Panie zamieszkują i Pani J. nie zamierza jej sprzedawać.

m) czy w stosunku do działek, będących przedmiotem sprzedaży, zamierzają Panie podjąć jakiekolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia (oprócz wymienionych we wniosku) przed planowaną sprzedażą? Jeśli tak to jakie, kiedy odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie zamierzają podejmować jakichkolwiek czynności w celu uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem sprzedaży, oprócz tych, które zostały opisane we wniosku.

n) czy zamierzają Panie ponieść jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem działek do sprzedaży? Jeśli tak, to jakie odpowiedzieli Państwo, że;

Sprzedające nie zamierzają ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem działek powstałych z podziału działki nr 12 do sprzedaży – wszystkie działania prawne i faktyczne zw. z działką nr 12 orz działkami powstałymi z podziału, zostały opisane we wniosku.

o) jednoznaczne wskazanie czy zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki będące przedmiotem sprzedaży, przeznaczona jest pod zabudowę (należy odnieść się do każdej działki osobno);

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki będące przedmiotem sprzedaży o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działka 11 to teren wału przeciwpowodziowego.

Działka 1 - przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 2 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 3 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 4 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 5 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 6 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 7 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 8 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 9 – przeznaczenie na planie: MN27. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka 11 – przeznaczenie na planie: WP2. Tereny wału przeciwpowodziowego.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania: „Ustalenia dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem WP2:

1) przeznaczenie terenu:

a) podstawowe :

- wał przeciwpowodziowy,

- droga eksploatacyjna prowadzona od strony odpowietrznej,

b) uzupełniające - ścieżki piesze, drogi rowerowe;

2) teren inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym;

3) wskaźniki zagospodarowania terenu:

a) maksymalny udział procentowy powierzchni utwardzonej – 20%,

b) minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej – 80%;

4) szczególne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) fragment terenu położony w granicach obszaru Natura 2000 – (...),

b) fragment terenu położony w granicach obszaru Natura 2000 – (...).”

p) czy na dzień dostawy poszczególne sprzedawane działki będą objęte aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego (należy odnieść się do każdej działki osobno);

Na dzień dostawy poszczególne sprzedawane działki nie będą objęte decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania i wydano w stosunku do nich Pozwolenie na Budowę.

q) czy działka nr 12 i działki po podziale będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Panie wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od podatku od towarów i usług przez cały okres ich posiadania? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane była ww. działki, wykonywały Panie – należy podać podstawę prawną zwolnienia odpowiedzieli Państwo, że:

Sprzedające nie wykorzystywały działki nr 12 ani działek powstałych po podziale będących przedmiotem sprzedaży do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Działka nr 12 i działki powstałe po podziale leżały odłogiem.

Pytania (pytanie nr 1 przeformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

1) Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Jeśli sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z ta sprzedażą?

Stanowisko Państwa w sprawie (stanowisko w zakresie pytania nr 1 przeformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

STANOWISKO GRUPY ZAINTERESOWANYCH

Ad 1. Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2. Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że jeśli sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z tą sprzedażą.

UZASADNIENIE STANOWISKA GRUPY ZAINTERESOWANYCH

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

„Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.”

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

„Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.”

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT na potrzeby ustawy przez pojęcie „towarów” rozumie się rzeczy oraz inne ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT na potrzeby ustawy przez pojęcie „sprzedaży” rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

W świetle ustawy o VAT dla powstania obowiązku podatkowego konieczne jest spełnienie dwóch warunków: czynność musi mieścić się w zakresie przedmiotowym opodatkowania oraz musi być dokonana przez podmiot występujący w danym przypadku w charakterze podatnika. Sam status podatnika nie przesądza jeszcze o opodatkowaniu – istotne jest, aby działał on w tym charakterze w odniesieniu do konkretnej czynności. W konsekwencji, dokonanie czynności nieopodatkowanej przez podatnika pozostaje poza zakresem VAT, podobnie jak wykonanie czynności opodatkowanej przez podmiot, który w tej sytuacji nie działa jako podatnik.

Jak słusznie wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 9.02.2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09:

„Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.”

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat tej działalności.

Podatnikiem może zatem niemal każdy samodzielny podmiot, niezależnie od formy organizacyjno-prawnej.

Powyższe oznacza również, że dla wyjaśnienia znaczenia pojęcia „podatnik” istotne jest zdefiniowanie go w sensie podmiotowym i funkcjonalnym, tj. jako podmiotu wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja ta ma charakter autonomiczny – nie należy jej utożsamiać z pojęciami działalności gospodarczej zawartymi ustawie Prawo przedsiębiorców, Ordynacji podatkowej czy ustawach o podatkach dochodowych. Zakres regulacji ustawy o VAT został skonstruowany szeroko, tak aby objąć nim wszystkie podmioty działające w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Istotne, że ustawodawca nie uzależnia objęcia danej aktywności zakresem pojęciowym działalności gospodarczej, od jej celu lub rezultatu – nie ma zatem znaczenia, czy czynność została wykonana w zamiarze osiągnięcia zysku, ani czy faktycznie przyniosła korzyści ekonomiczne (tak m.in. NSA w wyroku z 14.01.2010 r., sygn. akt I FSK 738/09). Również czynności przygotowawcze, podejmowane jeszcze przed faktycznym rozpoczęciem sprzedaży, mogą świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej – przykładowo już samo ponoszenie wydatków inwestycyjnych nadaje status podatnika VAT i rodzi prawo do jego odliczenia (tak m.in. TSUE w wyroku z 14.02.1985 r., sygn. C-268/83 Rompelman).

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie składników majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych – np. oddawanie rzeczy w najem czy udzielanie licencji (A. Bartosiewicz [w:] VAT. Komentarz, wyd. XIX, Warszawa 2025, art. 15.)

Z drugiej strony, nie stanowi działalności gospodarczej zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W szczególności jednorazowe lub okazjonalne zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani nie był wykorzystywany w działalności, pozostaje poza zakresem VAT. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w uchwale siedmiu sędziów z 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 oraz w wyroku z 12.01.2010 r., sygn. akt. I FSK 1626/08, w którym wskazał:

„Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Zawodowa (profesjonalna) działalność handlowca polega na nabywaniu i towarów i ich późniejszej sprzedaży z zyskiem. Ponadto taka profesjonalna działalność handlowa - co do zasady - nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Zatem nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”

Analiza wydawanych interpretacji indywidualnych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych wskazuje, że sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej stanowi istotną część spraw, w których rozstrzygane jest, czy sprzedawca działa w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o VAT. Dorobek orzeczniczy pozwala wyodrębnić kluczowe okoliczności faktyczne, których wystąpienie decyduje o zakwalifikowaniu sprzedaży jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Istotne znaczenie ma w szczególności aktywność sprzedawcy w zakresie przygotowania gruntu do zbycia. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15.09.2011 r. w sprawach połączonych sygn. C-180/10 i sygn. C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć) podkreślił, że decydujące znaczenie ma podejmowanie przez osobę fizyczną działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy prowadzenie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia. Nie sama liczba transakcji, ale ich zorganizowany i profesjonalny charakter uzasadnia uznanie, że dana osoba działa jako podatnik.

Na konieczność opodatkowania sprzedaży wskazuje również sytuacja, w której właściciel powierza przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik podejmuje aktywne działania w obrocie nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W wyroku z 3.04.2025 r. (sygn. C-213/24, Grzera) TSUE stwierdził, że także w takim przypadku sprzedawca może być uznany za podatnika, jeżeli nadal ponosi ryzyko gospodarcze związane ze sprzedażą. Dodatkowo, sprzedaż gruntu, który był wcześniej wykorzystywany w ramach działalności zarobkowej, jak najem czy dzierżawa, nie może być traktowana jako zwykły zarząd majątkiem osobistym. NSA w wyroku z 1.10.2013 r., sygn. akt I FSK 1414/12 wskazał, że w takim przypadku zbywca działa w charakterze podatnika VAT.

Znaczenie mają również okoliczności związane z nabyciem gruntu. Jeżeli z analizy stanu faktycznego wynika, że zamiarem nabycia była odprzedaż nieruchomości, a więc realizacja celu handlowego, sprzedawca powinien być traktowany jako podatnik VAT. Pogląd ten znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych (tak m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z 27.06.2007 r., sygn. akt I SA/Bk 399/06), jak i w orzeczeniu NSA z 23.01.2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07. Co więcej, TSUE w wyrokach dotyczących czynności przygotowawczych – m.in. z 14.02.1985 r. (sygn. C-268/83, Rompelman) i 29.02.1996 r. (sygn. C-110/94, INZO) – podkreślił, że już samo ponoszenie wydatków inwestycyjnych w celu rozpoczęcia działalności przesądza o uzyskaniu statusu podatnika VAT i prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Z powyższego wynika, że o uznaniu sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną VAT decyduje nie jej incydentalny charakter, lecz całokształt działań sprzedawcy i ich profesjonalizacja. Aktywne przygotowanie terenu do zbycia, zamiar odprzedaży wynikający z okoliczności nabycia, wcześniejsze wykorzystanie gruntu w działalności, a także powierzenie procesu sprzedaży profesjonaliście – wszystkie te okoliczności prowadzą do wniosku, że sprzedawca działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Równie istotne jak wskazanie przesłanek przemawiających za opodatkowaniem jest określenie okoliczności, w których sprzedaż nieruchomości pozostaje poza zakresem VAT. Zarówno orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak i sądów krajowych wielokrotnie akcentowało, że nie każda sprzedaż dokonana przez osobę fizyczną przesądza o jej statusie podatnika. Podstawowym kryterium jest rozróżnienie pomiędzy działalnością gospodarczą a zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, wskazał, że sprzedaż gruntów wchodzących w skład majątku osobistego, które nie zostały nabyte w celach handlowych, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Podobny pogląd wyraził NSA w wyroku z 12.01.2010 r., sygn. akt I FSK 1626/08, podkreślając, że nawet wielokrotna sprzedaż działek z majątku prywatnego nie przesądza o statusie podatnika, jeżeli nie towarzyszą jej działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu gospodarczego. W tym samym kierunku wypowiedział się TSUE w sprawach połączonych sygn. C-180/10 i C-181/10, zaznaczając, że sama liczba transakcji nie może być decydującym kryterium – sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym pozostaje poza zakresem podatku.

Na brak opodatkowania wskazują sytuacje, w których sprzedawca ogranicza się wyłącznie do czynności związanych z utrzymaniem prawa własności i prostego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. NSA w wyroku z 09.05.2014 r., sygn. akt I FSK 811/13, trafnie zauważył, że dokonanie podziału działki w celu umożliwienia jej sprzedaży mieści się jeszcze w granicach zarządu majątkiem prywatnym i nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. Podobnie ocenił WSA we Wrocławiu w wyroku z 10.06.2016 r., sygn. akt I SA/Wr 235/16, stwierdzając, że sam fakt podziału nieruchomości, nawet jeśli wymaga pewnych formalnych działań, nie jest wystarczający do uznania, że sprzedaż ma charakter profesjonalny i zorganizowany.

Analogicznie, samo zamieszczanie ogłoszeń w prasie lub internecie nie świadczy jeszcze o aktywności handlowej. NSA w cytowanym już wyroku z 09.05.2014 r., sygn. akt I FSK 811/13, zwrócił uwagę, że zwykłe ogłoszenia, mieszczące się w standardowych formach obrotu cywilnoprawnego, nie mogą być utożsamiane z działaniami marketingowymi właściwymi dla przedsiębiorców. Podobnie WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 30.07.2014 r., sygn. akt I SA/Go 367/14, wskazał, że nawet wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przesądza jeszcze o zawodowym charakterze sprzedaży, jeżeli brak jest dalszych przesłanek świadczących o zamiarze prowadzenia działalności handlowej.

Za czynności pozostające poza VAT uznawane jest również powierzenie sprzedaży pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. NSA w wyroku z 19.04.2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11, uznał, że jeżeli to pośrednik podejmuje działania handlowe, a właściciel nie angażuje się w aktywność wykraczającą poza zwykły zarząd, to brak podstaw do uznania właściciela za podatnika VAT.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT wówczas, gdy stanowi realizację zwykłego prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Brak aktywności o charakterze zorganizowanym i zawodowym, brak działań inwestycyjnych i marketingowych wykraczających poza standardowe formy, a także nabycie nieruchomości dla zaspokojenia potrzeb osobistych przesądzają o tym, że sprzedawca nie występuje w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie Nieruchomość, której sprzedaż planują Sprzedawcy stanowi niezabudowaną nieruchomość gruntową, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym 2.06.2023 r. stanowi grunty orne – RVI.

08.09.2025 r. Starosta Powiatu (...) wydał w stosunku do Nieruchomości pozwolenie na budowę 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nieruchomość stanowi zatem tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej i nie jest zabudowana.

Na podstawie decyzji nr (...) Burmistrza (...), Nieruchomość podzielona została na działki o numerach ewidencyjnych:

- 1 - stanowiąca drogę wewnętrzną,

- 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

- 10 - działka położona na terenie drogi publicznej gminnej klasy dojazdowej (KDD10), która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy (...),

- 11.

Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT, a dotychczas dokonali tylko jednej transakcji zbycia nieruchomości o charakterze rolnym, przy czym transakcja miała miejsce 25 lat temu.

Ze względu na trudną sytuację finansową oraz stan zdrowia Sprzedającego I, Sprzedający postanowili sprzedaż Nieruchomość i w tym celu zgłosili się do pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Z perspektywy Sprzedających sprzedaż ma charakter incydentalny i podyktowana jest koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania. Sprzedający nie prowadzą profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a wszelkie czynności prawne (podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z Nieruchomością, podejmowane od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej, wynikały wyłącznie z wymogów stawianych przez nabywców.

7.08.2023 r. Sprzedający zawarli z Pierwotnymi Kupującymi umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości na rzecz Pierwotnych Kupujących.

Umowa Przedwstępna zobowiązała Sprzedających i Pierwotnych Kupujących do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla Nieruchomości ostatecznej decyzji w przedmiocie Pozwolenia na Budowę co najmniej 6 budynków mieszkalnych dwulokalowych. Niemniej Pierwotni Kupujący zastrzegli sobie prawo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży również w przypadku niespełnienia warunku uzyskania Pozwolenia na Budowę.

Dodatkowo Sprzedający zobowiązali się, że:

- wydadzą Pierwotnym Kupującym wszelkie dokumenty i informacje oraz wykonają czynności niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę;

- uregulują wszelkie płatności związane z Nieruchomością;

- nie będą prowadzili żadnej działalności gospodarczej na Nieruchomości;

- stan Nieruchomości nie ulegnie zmianie, poza ustaleniami poczynionymi między Sprzedającymi a Pierwotnymi Kupującymi.

Pierwszą zmianą zaktualizowano cenę Nieruchomości, przesunięto termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz doszło do zmiany po stronie kupującej. Po zmianie Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz Pierwotnego Kupującego I. Jednocześnie Sprzedający i Pierwotny Kupujący I złożyli oświadczenie o decyzji z dnia 24.11.2023 r. w sprawie podziału Nieruchomości na 11 działek. Kolejne zmiany dotyczyły przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, co było spowodowane przedłużającym się postępowaniem w przedmiocie wydania Pozwolenia na Budowę. Pozostałe postanowienia Umowy Przedwstępnej nie uległy zmianie.

Po zawarciu Umowy Przedwstępnej doszło do podziału Nieruchomości oraz wydania Pozwolenia na Budowę na Pierwotnego Kupującego I.

W przypadku postępowania dotyczącego podziału Nieruchomości Sprzedający byli stroną postępowania, lecz faktyczne działania podejmował pełnomocnik – geodeta wybrany i opłacony przez Pierwotnych Kupujących. Na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Pierwotnym Kupującym pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, obejmującego m.in. występowanie przed organami, składanie wniosków i odbiór decyzji. Wszelkie czynności związane z podziałem, w tym przygotowanie dokumentów, zlecenie prac geodezyjnych i pokrycie kosztów, zostały wykonane przez Pierwotnych Kupujących, podczas gdy rola Sprzedających sprowadziła się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa.

Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie Pozwolenia na Budowę, co udało się 8.09.2025 r. Decyzja została wydana na wniosek Pierwotnego Kupującego I, działającego na podstawie udzielonej przez Sprzedających zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. Dokumenty niezbędne do uzyskania pozwolenia – projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam wniosek zostały przygotowane przez Pierwotnego Kupującego I i na jego koszt, a rola Sprzedających ograniczyła się do udzielenia wskazanej zgody i formalnego występowania jako strona postępowania.

Mając na względzie przytoczone powyżej przepisy, wyroki sądów oraz przywołany opis zdarzenia przyszłego, należy zauważyć, że w przypadku planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający niewątpliwie działają jako podmioty dokonujące zarządu majątkiem prywatnym, co oznacza, że sprzedaż Nieruchomości nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ale podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Na prywatny charakter transakcji wskazują m.in. działanie poza zakresem definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedawcy nie prowadzą profesjonalnego obrotu nieruchomościami, dotychczas dokonali tylko jednej transakcji zbycia nieruchomości, która miała miejsce wiele lat temu.

Sprzedający przed podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości, jak również po zawarciu Umowy Przedwstępnej, nie przystąpili do aktywnego działania zwiększającego wartość czy atrakcyjność Nieruchomości – grunt nie został ogrodzony, uzbrojony czy uporządkowany. Wszystkie działania dotyczące Nieruchomości są podejmowane przez – najpierw Pierwotnych Kupujących, a następnie Pierwotnego Kupującego I - oraz na ich/jego koszt.

Jedyne czynności, które zostały podjęte w związku z Nieruchomością, miały charakter prawny (formalny) i dotyczyły podziału Nieruchomości oraz uzyskania Pozwolenia na Budowę. Istotne jest, że aktywność Sprzedających w obu wypadkach była ograniczona, a podmiotem inicjującym dokonanie poszczególnych czynności byli najpierw Pierwotni Kupujący, a następnie Pierwotny Kupujący I – w których to interesie leżało zarówno podzielenie Nieruchomości, jak i uzyskanie Pozwolenia na Budowę.

Sprzedający jako osoby niemające środków i możliwości dokonywania ww. czynności prawnych, powierzyli ich dokonanie innym osobom, jednak decyzja o ich dokonaniu podjęta była w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, a nie jako czynności, które Sprzedający zaplanowali i dokonali przed znalezieniem nabywcy. Do podziału Nieruchomości nie doszłoby, gdyby nie potrzeba konkretnych nabywców.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że Sprzedający nie nabyli Nieruchomości z zamiarem odpłatnego zbycia, ale w wyniku zdarzeń faktycznych i prawnych, których skutki występowały na przestrzeni wielu lat – nabycie na podstawie Aktu Własności Ziemi, a następnie dziedziczenie. Istotne jest również, że od momentu nabycia Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, ale pozostawała w ich majątku jako grunt niezabudowany i niewykorzystywany.

Mając na względzie powyższe Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2. Pytanie nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT:

„W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

„Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.”

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

„Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.”

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT:

„Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.”

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

„Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.”

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest podstawowym uprawnieniem podatnika VAT i stanowi wyraz zasady neutralności tego podatku. Możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony powstaje jednak wyłącznie przy spełnieniu określonych warunków. Po pierwsze, odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po drugie, towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony, muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli takich, których konsekwencją jest powstanie podatku należnego. Jeżeli towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu, prawo do odliczenia nie przysługuje. Dodatkowym warunkiem formalnym pozostaje również prawidłowe udokumentowanie transakcji fakturą bądź dokumentem celnym.

Dopiero łączna realizacja wskazanych przesłanek pozwala skorzystać z prawa do odliczenia, które w praktyce jest mechanizmem zapewniającym, aby ciężar podatku VAT obciążał konsumenta końcowego, a nie podatnika uczestniczącego w obrocie gospodarczym.

Należy również wskazać, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w tym m.in. zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

„Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.”

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów deweloperskich, robót budowlanych oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i pozostanie nim również w momencie zakupu Nieruchomości.

Kupujący planuje kupić Nieruchomość w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednolokalowych i 2 budynków mieszkalnych dwulokalowych.

Następnie Kupujący planuje sprzedać wybudowane budynki i lokale, co oznacza, że transakcje te będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że w przypadku, jeśli sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to spełnione będą wszystkie przesłanki uprawniające Kupującego do odliczenia VAT naliczonego w związku z tą transakcją.

Kupujący będzie posiadał prawidłowo wystawione przez Sprzedających faktury dotyczące transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Kupujący jest i będzie czynnym zarejestrowanym podatkiem VAT oraz zakupiona Nieruchomość będzie dłużyła mu do dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że jeśli sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z tą sprzedażą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) dalej „Kodeks cywilny”.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W analizowanej sprawie wątpliwości Państwa dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby odpowiedzieć na powyższe pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu dokonania sprzedaży podjęły Sprzedające aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedające są współwłaścicielkami w częściach ułamkowych niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,8547 ha, która w momencie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży oznaczona była numerem 12.

Sprzedające planują dokonać sprzedaży działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 11, które powstały w wyniku podziału działki nr 12.

Sprzedające wyjaśniły, że planowana transakcja wynika wyłącznie z prywatnych potrzeb i podyktowana jest koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania ze względu na trudną sytuację finansową i stan zdrowia jednej z Sprzedających, natomiast decyzja o sprzedaży Nieruchomości, w istotny sposób poprawi sytuację finansową Sprzedających. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedające zgłosiły się do pośrednika w obrocie nieruchomościami w poszukiwaniu nabywcy.

Sprzedające 7 sierpnia 2023 r. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, na podstawie, której zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości na rzecz Pierwotnych Kupujących.

Umowa Przedwstępna zobowiązała Sprzedające i Pierwotnych Kupujących do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla Nieruchomości ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę co najmniej 6 budynków mieszkalnych dwulokalowych, dlatego 8 września 2025 r. Starosta Powiatu wydał w stosunku do Nieruchomości pozwolenie na budowę 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

W Umowie Przedwstępnej oraz na oddzielnym dokumencie Sprzedające udzieliły:

- Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a Pierwotni Kupujący wyrazili zgodę na ponoszenie nakładów na Nieruchomość w powyższym zakresie (na własny koszt i ryzyko), bez prawa zabudowy;

- jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedające wyraziły także zgodę na:

- udostępnienie Pierwotnym Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości w celu uzyskania Pozwolenia na Budowę;

- przeniesienie przez Pierwotnych Kupujących praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, a w przypadku gdyby do tego doszło, uzgodniono, że nie będzie się to wiązało ze zmianą postanowień Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem postanowień mówiących o oznaczeniu stron i ich danych kontaktowych.

Od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej dokonano pięciokrotnej zmiany Umowy, co wynikało m.in. z działań, które były podejmowane w związku z Nieruchomością, a także zmian personalnych po stronie kupującej. Po zmianie Sprzedające zobowiązały się sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz Pierwotnego Kupującego. Pierwotny Kupujący planuje zawrzeć z Kupującym umowę przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej, dlatego ostatecznie Nieruchomość nabędzie najprawdopodobniej Kupujący wchodząc w prawa i obowiązku Pierwotnego Kupującego I wynikające z Umowy Przedwstępnej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem wątpliwości, należy zauważyć, że jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskania Pozwolenia na Budowę.

Jednocześnie Sprzedające udzieliły jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

Wszelkie dokumenty niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę – w szczególności projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam wniosek – zostały przygotowane przez Pierwotnego Kupującego i na jego koszt. Sprzedający, poza formalnym uczestnictwem w postępowaniu jako strony, nie podejmowali żadnych innych czynnych działań zmierzających do uzyskania Pozwolenia na Budowę.

Ponadto, dokonano podziału nieruchomości tj. działki nr 12, który wynikał z potrzeb inwestycyjnych, jakie na Nieruchomości chcieli zrealizować Pierwotni Kupujący.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, decyzja została wydana na wniosek Sprzedających będących stroną postępowania, jednak faktycznie Sprzedające działały przez pełnomocnika, którym był wybrany i opłacony przez Pierwotnych Kupujących geodeta.

Analiza okoliczności sprawy wskazuje, że wszelkie czynności niezbędne do uzyskania decyzji o podziale Nieruchomości, w tym w szczególności zlecenie prac geodecie, przygotowanie wniosków, dostarczenie wymaganych dokumentów i informacji oraz pokrycie kosztów związanych z podziałem, zostały dokonane przez Pierwotnych Kupujących, a rola Sprzedających ograniczyła się jedynie do udzielenia pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających w sprawie podziału Nieruchomości.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, stwierdzić należy że wszelkie czynności prawne (podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z Nieruchomością, podejmowane od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, wynikały wyłącznie z wymogów stawianych przez nabywców.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedające nie dokonywały żadnych ulepszeń Nieruchomości – nie prowadzono na niej prac budowlanych, porządkowych ani innych o podobnym charakterze. Nieruchomość nie została ogrodzona ani uzbrojona i pozostawała niewykorzystana. Sprzedające nie zamierzają podejmować jakichkolwiek czynności w celu uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem sprzedaży, oprócz tych, które zostały opisane we wniosku.

Wskazały Panie, że nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nie są Panie również czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT. Nie wykorzystywały Panie działki nr 12, ani działek powstałych po podziale, do prowadzenia działalności gospodarczej czy rolniczej. Ponadto, działka nr 12 nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze u żadnej z Pań.

Sprzedające nie występowały z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 12 lub działek po podziale będących przedmiotem sprzedaży. Sprzedające nie wnosiły o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 12 lub działek po podziale będących przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, udziały w działce nr 12 nie były wykorzystywane w żaden konkretny sposób – były przedmiotem prywatnego posiadania. Sprzedające wyjaśniły, że Nieruchomość jest nieatrakcyjna rolniczo ze względu na klasę ziem, dlatego działka leżała odłogiem.

Można więc stwierdzić, że Sprzedające nie podejmowały działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości (działek) dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei udzielone pełnomocnictwo do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, miało na celu uzyskanie przez nich niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z wniosku wynika również, że zgoda na udostępnienie Pierwotnym Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości oraz prawo do dysponowania Nieruchomością, zostały przez Panie udzielone wyłącznie w celu uzyskania przez Pierwotnych Kupujących niezbędnych zgód i pozwoleń umożliwiających realizację planowanej inwestycji. Zatem na powyższe, należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupujących planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Pierwotnych Kupujących działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i udzielenie Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedające zostaną z tego powodu uznane za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11) nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedające nie podjęły takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Pań w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 11, Sprzedające będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedające cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 11, Sprzedające będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W konsekwencji uznania Państwa stanowiska za prawidłowe w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej podatku od towarów i usług oraz z uwagi na charakter warunkowy pytania nr 2, gdzie wydanie rozstrzygnięcia uzależnili Państwo od uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie udzielono odpowiedzi na pytanie nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa sytuacji prawnopodatkowej oraz sprawy będącej przedmiotem zadanego pytania i została wydana w oparciu o przedstawiony i uzupełniony opis zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani C.M. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Zobacz także

Szkolenie

Czy można odliczyć VAT z faktury, jeżeli sprzedawca był czynnym podatnikiem VAT w miesiącu sprzedaży, ale już nim nie jest

Interpretacja indywidualna z dnia 15 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2025.2.AB

Chcesz uzyskać dostęp? Skorzystaj z bezpłatnego abonamentu

TESTUJ INFORLEX przez 5 dni za darmo!

Jeśli już masz abonament Inforlex Zaloguj się