Interpretacja indywidualna z dnia 11 lutego 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1000.2025.2.AWY

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:

• nieuznania Płatności Gwarancyjnych wypłacanych przez B. na rzecz Kupującego za wynagrodzenie za świadczenia podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1),
• braku obowiązku udokumentowania Płatności Gwarancyjnych fakturami (pytanie nr 2).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania Płatności Gwarancyjnych wypłacanych przez B. na rzecz Kupującego za wynagrodzenie za świadczenia podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,
• braku obowiązku udokumentowania Płatności Gwarancyjnych fakturami,
• prawa B. do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktur dokumentujących Płatności Gwarancyjne – w przypadku uznania, że Płatności Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT i muszą być udokumentowane fakturami.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 stycznia 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. Spółka Akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Podstawowym przedmiotem prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej jest „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD: 68.20.Z).

Kupujący nabył za wynagrodzeniem od C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w A., obejmującej działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, zlokalizowane w miejscowości A., obręb (…), gmina A., powiat A., województwo A., przy ul. A1 i 2, dla której Sąd Rejonowy B. w A., Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) (dalej: „Grunt”).

Grunt zabudowany jest budynkiem galerii handlowej (dalej: „Galeria Handlowa”), budynkiem stacji paliw (dalej: „Stacja Paliw”) (dalej łącznie jako: „Budynki”) oraz budowlami i urządzeniami budowlanymi.

W wyniku transakcji nabycia przez Kupującego prawa własności Budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu (dalej łącznie: „Nieruchomość”), na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa Sprzedaży”), odpowiednio własność Budynków i prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostały przeniesione na rzecz Kupującego wraz m.in. z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami (dalej: „Transakcja”).

Spółka D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „D.”) jest komplementariuszem Sprzedającego. Z kolei większość udziałów w spółce D. posiada spółka B. spółka akcyjna (dalej: „B.”).

Kupujący oraz Sprzedający nie są, ani w momencie Transakcji nie byli, podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.). Kupujący oraz B. również nie są, ani w momencie Transakcji nie byli, podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Zarówno Kupujący, jak i B. są oraz pozostaną – w okresie dokonywania Płatności Gwarancyjnych (pojęcie zdefiniowane w dalszej części niniejszego wniosku) – zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Kupujący prowadzi na terenie Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Budynki są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Kupującego polegającej na wynajmie lokali komercyjnych w Budynkach na rzecz najemców (czynność podlegająca opodatkowaniu wg właściwej stawki VAT) oraz świadczeniu usług polegających na prowadzeniu prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. Kupujący nie świadczy usług w zakresie najmu Nieruchomości ani jej części na cele inne niż komercyjne, np. na cele mieszkaniowe.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku niemal cała powierzchnia Galerii Handlowej jest objęta odpłatnymi umowami najmu zawartymi przez Sprzedającego z najemcami przed dokonaniem Transakcji. W przyszłości istniejące umowy najmu mogą ulec zmianie, jak również mogą zostać zawarte nowe umowy najmu (istniejące i nowe umowy najmu dalej łącznie jako: „Umowy Najmu”).

Płatności gwarancyjne

W związku z przeprowadzoną Transakcją, Sprzedający oraz Kupujący zawarli różnego rodzaju umowy mające na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, w tym m.in. umowę gwarancji dochodu z Nieruchomości (dalej: „Umowa Gwarancji NOI”) oraz dodatkową umowę do Umowy Gwarancji NOI, na podstawie której Sprzedający zobowiązał się do pokrycia określonych kosztów, w szczególności części kosztów prac wykończeniowych (fit-out) oraz zachęt wypłacanych najemcom (dalej: „Umowa Dodatkowa”).

Umowa Gwarancji NOI oraz Umowa Dodatkowa zostały zawarte na podstawie zasady swobody umów, wynikającej z art. 353¹ Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą kształtować stosunek prawny według własnego uznania, o ile jego treść lub cel nie są sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku, ustawą ani zasadami współżycia społecznego.

Następnie Sprzedający, Kupujący oraz B. zawarli umowę cesji, na podstawie której spółka B. wstąpiła w prawa i obowiązki Kupującego, wynikające z Umowy Gwarancji NOI i Umowy Dodatkowej.

Umowa Gwarancji NOI ma na celu zrekompensowanie Kupującemu — w zakresie i na warunkach wyraźnie przewidzianych w Umowie Gwarancji NOI — niedobór dochodu operacyjnego netto generowanego przez Nieruchomość aż do poziomu, gdy roczny dochód operacyjny netto z Nieruchomości osiągnie wartość docelową, określoną w tej umowie (dalej: „Gwarantowany NOI”).

Celem zawarcia Umowy Gwarancji NOI jest zabezpieczenie osiągnięcia przez Kupującego odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość (zabezpieczenie interesu ekonomicznego Kupującego). Innymi słowy, B. dokonując określonych płatności (szczegółowo opisanych poniżej) ma zapewnić, że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu zakładany dochód operacyjny netto z Nieruchomości.

W związku z powyższym, zgodnie z postanowieniami zawartymi w Umowie Gwarancji NOI i Umowie Dodatkowej, Sprzedający zobowiązał się do wypłaty na rzecz Kupującego różnego rodzaju opłat o charakterze gwarancyjnym, tj.:

• Guarantee Payment for NOI Shortfall (dalej: „Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI”) oraz
• Guarantee Payment for Cash Incentives (dalej: „Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych”).

Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI oraz Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako „Płatności Gwarancyjne”.

Z uwagi na zawarcie wspomnianej wyżej umowy cesji, obowiązek zrealizowania Płatności Gwarancyjnych został przeniesiony ze Sprzedającego na B.

Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI

Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI ma na celu zrekompensowanie Kupującemu ewentualnej różnicy pomiędzy rzeczywistym dochodem operacyjnym netto (dalej: „NOI”) a Gwarantowanym NOI (dalej: „Niedobór NOI”). Rozliczenie tej różnicy następuje w okresach kwartalnych, zgodnie z opisem poniższym opisem.

Okresy kwartalne, w których rozliczany będzie Niedobór NOI, rozpoczynają się 1 stycznia, 1 kwietnia, 1 lipca i 1 października każdego roku, a kończą się w dniu poprzedzającym rozpoczęcie kolejnego kwartału w trakcie okresu gwarancji (dalej: „Okres Obliczeniowy”). Pierwszy Okres Obliczeniowy rozpoczął się w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży i zakończy się 31 grudnia 2025 r. W efekcie, jeżeli w danym Okresie Obliczeniowym NOI nie osiągnie Gwarantowanego NOI obliczonego proporcjonalnie dla danego Okresu Obliczeniowego, Sprzedający wypłaci na rzecz Kupującego płatność w wysokości równej Niedoborowi NOI w danym Okresie Obliczeniowym.

Strony w Umowie Gwarancji NOI określiły szczegółowe pozycje, które zostaną uwzględnione w kalkulacji NOI:

• jako przychody w kalkulacji zostaną uwzględnione:
• wszelkie należne przychody (niezależnie od tego, czy zostały wypłacone, czy nie, z zastrzeżeniem „złych długów”, jak opisano poniżej) z tytułu najmu i korzystania z Nieruchomości, w tym przychody z czynszów (po uwzględnieniu rabatów),
• opłaty eksploatacyjne,
• zwroty kosztów mediów,
• opłaty marketingowe fakturowane najemcom przez Kupującego na podstawie Umów Najmu,
• przychody należne Kupującemu z tytułu reklam i wydarzeń organizowanych na terenie Nieruchomości;
• jako koszt w kalkulacji zostanie uwzględniona łączna kwota rzeczywistych, udokumentowanych i prawidłowo przypisanych kosztów operacyjnych, poniesionych w związku z własnością, eksploatacją, utrzymaniem i zarządzaniem Nieruchomością w danym okresie, fakturowanych na Kupującego i przez niego płatnych, obejmująca m.in.:
• opłaty za zarządzanie nieruchomością,
• podatki od nieruchomości,
• składki ubezpieczeniowe,
• koszty konserwacji i napraw,
• koszty marketingu,
• opłaty za media,
• wszelkie kwoty, które Kupujący jest zobowiązany zwrócić najemcom na mocy Umów Najmu w oparciu o postanowienia wprowadzające limity kosztów opłat eksploatacyjnych oraz limity całkowitych kosztów najmu dla danego najemcy.

NOI obliczony w ten sposób nie będzie uwzględniał jako przychód żadnych opłat należnych Kupującemu od podmiotów powiązanych z B.

Obliczone NOI podlega indeksacji szczegółowo określonej w Umowach Najmu.

Okres udzielenia przedmiotowej gwarancji przez B. na rzecz Kupującego (dalej: „Okres Gwarancji”) obejmuje okres od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do jednego z niżej wskazanych terminów (w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpi wcześniej):

• dzień w danym pełnym roku kalendarzowym przypadającym w Okresie Gwarancji, w którym NOI osiągnie lub przekroczy Gwarantowany NOI (dla danego roku);
• moment, w którym suma wszystkich Płatności Gwarancyjnych z tytułu Niedoboru NOI osiągnie kwotę 4.500.000 PLN,

przy czym nie później niż 31 grudnia 2030 r.

Strony określiły również, że od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży B. będzie dokonywała kwartalnych zaliczkowych płatności na poczet Płatności Gwarancyjnych z tytułu Niedoboru NOI. Strony uregulowały szczegółowo sposób kalkulacji płatności zaliczkowych.

Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych

Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych będą wypłacane w sytuacji, gdy Kupujący – na mocy zawartych Umów Najmu – będzie zobowiązany do wypłaty zachęt pieniężnych na rzecz najemców (na zasadach opisanych poniżej).

B. będzie zobowiązana do dokonania Płatności Gwarancyjnych z tytułu Zachęt Pieniężnych na następujących zasadach:

• w przypadku części Umów Najmu dotyczących powierzchni enumeratywnie wymienionych w załączniku do Umowy Dodatkowej, które zostaną zawarte lub zmienione w przyszłości, B. będzie zobowiązana do pokrycia kosztów przewidzianych w nich zachęt pieniężnych i zachęt na wykończenie lokalu (fit out):
• w całości – do wysokości kwoty określonej w Umowie Dodatkowej;
• w proporcji określonej w Umowie Dodatkowej – po przekroczeniu ww. kwoty;
• w przypadku pozostałych Umów Najmu – B. będzie zobowiązana do pokrycia kosztów przewidzianych w nich zachęt pieniężnych i zachęt na wykończenie lokalu - w proporcji określonej w Umowie Dodatkowej;
• w przypadku przyszłych Umów Najmu dotyczących Stacji Paliw – B. będzie zobowiązana do pokrycia kosztów przewidzianych w nich zachęt pieniężnych i zachęt na wykończenie lokalu w całości.

W przypadku przyszłych Umów Najmu, B. będzie zobowiązana do dokonania powyższych płatności wyłącznie w stosunku do Umów Najmu zawartych w okresie od dnia Transakcji do dnia zakończenia Okresu Gwarancji.

Charakter Płatności Gwarancyjnych

Płatności Gwarancyjne nie będą powiązane z żadną inną transakcją obejmującą dostawę towarów lub świadczenie usług, które Kupujący miałby wykonać na rzecz Sprzedającego lub B. W szczególności ani Sprzedającemu, ani B. nie będzie przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, korzystania z powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie wystąpią), ani nie uzyskają oni żadnego tytułu prawnego (na przykład na podstawie umowy najmu lub innej umowy o podobnym charakterze) do powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie wystąpią) bądź do Nieruchomości.

Umowa Gwarancji NOI ani Umowa Dodatkowa nie przewidują żadnych zobowiązań Kupującego do realizacji jakiegokolwiek świadczenia ekwiwalentnego na rzecz Sprzedającego ani B. W szczególności ani Sprzedającemu, ani B. nie będzie przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, korzystania z powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie się pojawią), ani nie uzyskają oni żadnego tytułu prawnego (np. na podstawie umowy najmu lub innej umowy o podobnym charakterze) do powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie będą) bądź do Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, Zainteresowani powzięli wątpliwość co do kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT Płatności Gwarancyjnych.

Pytania

1)Czy Płatności Gwarancyjne wypłacane przez B. na rzecz Kupującego nie będą stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które Kupujący miałby wykonać na rzecz B.?

2)Czy w związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnych po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania fakturami Płatności Gwarancyjnych otrzymanych od B.?

3)Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, B. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktur dokumentujących Płatności Gwarancyjne, wystawionych przez Kupującego?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Płatności Gwarancyjne wypłacane przez B. na rzecz Kupującego nie będą stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które Kupujący miałby wykonać na rzecz B.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

W związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnych po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania fakturami Płatności Gwarancyjnych otrzymanych od B.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, B. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktur dokumentujących Płatności Gwarancyjne, wystawionych przez Kupującego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei stosownie do art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3.świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w swoich wyrokach (m.in. z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma, czy z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development) doprecyzował, jakie przesłanki muszą zostać spełnione, aby można było mówić o opodatkowanym podatkiem VAT świadczeniu usług, tj.:

1.Istnieje świadczenie, będące przedmiotem usługi, które jest odpłatne i ekwiwalentne. Świadczenia, które ze swej natury nie są odpłatne albo nie są ekwiwalentne nie podlegają opodatkowaniu VAT;

2.Istnieje płatność, która jest związana z danym świadczeniem - zdarzenie w postaci otrzymania płatności nie oznacza automatycznie, że z tą płatnością wiąże się wykonanie odpłatnej usługi będącej przedmiotem VAT;

3.Istnieje bezpośredni związek pomiędzy wynagrodzeniem a otrzymanym świadczeniem. Jeżeli istnieje jakaś forma wynagrodzenia, ale nie można jej powiązać bezpośrednio z uzyskaną w zamian za to wynagrodzenie korzyścią, w postaci konkretnego świadczenia, wówczas nie występuje odpłatna usługa, która mogłaby podlegać opodatkowaniu VAT.

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której zostało wskazane, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek (Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec.s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił) pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem”.

Na podstawie wskazanych przepisów ustawy o VAT oraz orzecznictwa usługą będzie zatem tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Czynność podlegać będzie zatem opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy wykonywana będzie w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji będzie mogła zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie (tak również m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1141/14, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 listopada 2014 r., sygn. akt I FSK 1540/13 czy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12).

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

„Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z zaprezentowanym wyżej opisem zdarzenia przyszłego, Kupujący nabył za wynagrodzeniem od Zbywcy prawo użytkowania wieczystego Gruntu. Grunt zabudowany jest Budynkami oraz budowlami i urządzeniami budowlanymi. W wyniku transakcji nabycia przez Kupującego Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, odpowiednio własność Budynków i prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostały przeniesione na rzecz Kupującego wraz m.in. z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Kupujący prowadzi na terenie Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Budynki są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Kupującego polegającej na wynajmie lokali komercyjnych w Budynkach na rzecz najemców (czynność podlegająca opodatkowaniu wg właściwej stawki VAT) oraz świadczeniu usług polegających na prowadzeniu prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. Kupujący nie świadczy usług w zakresie najmu Nieruchomości ani jej części na cele inne niż komercyjne, np. na cele mieszkaniowe.

W związku z przeprowadzoną Transakcją, Sprzedający oraz Kupujący zawarli różnego rodzaju umowy mające na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, w tym m.in. Umowę Gwarancji NOI oraz Umowę Dodatkową.

Umowa Gwarancji NOI ma na celu zrekompensowanie Kupującemu — w zakresie i na warunkach wyraźnie przewidzianych w Umowie Gwarancji NOI — niedobór dochodu operacyjnego netto generowanego przez Nieruchomość aż do poziomu, gdy roczny dochód operacyjny netto z Nieruchomości osiągnie Gwarantowany NOI.

Celem zawarcia Umowy Gwarancji NOI jest zabezpieczenie osiągnięcia przez Kupującego odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość (zabezpieczenie interesu ekonomicznego Kupującego). Innymi słowy, B. dokonując określonych płatności (szczegółowo opisanych poniżej) ma zapewnić, że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu zakładany dochód operacyjny netto z Nieruchomości.

W związku z powyższym, zgodnie z postanowieniami zawartymi w Umowie Gwarancji NOI oraz Umowie Dodatkowej, Sprzedający zobowiązał się do wypłaty na rzecz Kupującego różnego rodzaju opłat o charakterze gwarancyjnym, tj.:

• Guarantee Payment for NOI Shortfall (Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI) – Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI ma na celu zrekompensowanie Kupującemu ewentualnego Niedoboru NOI.
• Guarantee Payment for Cash Incentives (Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych) – Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych będą wypłacane w sytuacji, gdy Kupujący – na mocy zawartych Umów Najmu – będzie zobowiązany do wypłaty zachęt pieniężnych na rzecz najemców (szczegółowe zasady wypłacania tych płatności gwarancyjnych zostały opisane w treści opisu zdarzenia przyszłego).

Następnie Sprzedający, Kupujący oraz B. zawarli umowę cesji, na podstawie której spółka B. wstąpiła w prawa i obowiązki Kupującego, wynikające z Umowy Gwarancji NOI i Umowy Dodatkowej.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Płatność Gwarancyjna z tytułu Niedoboru NOI ma na celu zrekompensowanie Kupującemu ewentualnego różnicy pomiędzy rzeczywistym dochodem operacyjnym netto a Gwarantowanym NOI. Z kolei Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych będą wypłacane w sytuacji, gdy Kupujący – na mocy zawartych Umów Najmu – będzie zobowiązany do wypłaty zachęt pieniężnych na rzecz najemców.

Celem Umowy Gwarancji NOI oraz Umowy Dodatkowej jest więc zapewnienie, że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu określoną rentowność. Wypłata Płatności Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter rekompensacyjny.

Należy przy tym zauważyć, że Płatności Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty. Sam fakt wypłaty Płatności Gwarancyjnych nie zależy więc od woli Kupującego, czy też jego działania, lecz wystąpienia okoliczności, w związku z którymi Płatności Gwarancyjne są wypłacane.

Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Płatności Gwarancyjne nie będą powiązane z żadną inną transakcją obejmującą dostawę towarów lub świadczenie usług, które Kupujący miałby wykonać na rzecz Sprzedającego lub B. W szczególności ani Sprzedającemu, ani B. nie będzie przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, korzystania z powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie wystąpią), ani nie uzyskają oni żadnego tytułu prawnego (na przykład na podstawie umowy najmu lub innej umowy o podobnym charakterze) do powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie wystąpią) bądź do Nieruchomości.

Ponadto, Umowa Gwarancji NOI ani Umowa Dodatkowa nie przewidują żadnych zobowiązań Kupującego do realizacji jakiegokolwiek świadczenia ekwiwalentnego na rzecz Sprzedającego ani B. W szczególności ani Sprzedającemu, ani B. nie będzie przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, korzystania z powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie się pojawią), ani nie uzyskają oni żadnego tytułu prawnego (np. na podstawie umowy najmu lub innej umowy o podobnym charakterze) do powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie będą) bądź do Nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego wyżej opisu zdarzenia przyszłego, Płatności Gwarancyjne nie będą związane z żadną transakcją stanowiącą dostawę towarów. Zatem otrzymane przez Kupującego Płatności Gwarancyjne nie będą stanowiły wynagrodzenia za dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT. Płatności Gwarancyjne wypłacone przez B. na rzecz Kupującego nie będą również stanowiły wynagrodzenia z tytułu odpłatnego świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje szerokie potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) w zbliżonych okolicznościach faktycznych. Takie podejście zostało przedstawione m.in. w:

• Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 15 stycznia 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.876.2024.1.AWY, w której organ uznał, że:

„Celem Umowy Gwarancji Najmu zawartej pomiędzy Kupującym i Sprzedającym jest zrekompensowanie Kupującemu ewentualnego ubytku wpływów, jaki wystąpi po stronie Kupującego w związku z niewynajęciem przez Sprzedającego Powierzchni wolnych czy okresowym obniżeniem czynszu najemcom przez Sprzedającego. Celem Umowy Gwarancji Najmu jest również zrekompensowanie Kupującemu ponoszonych przez niego kosztów eksploatacji niewynajętych Powierzchni wolnych. W efekcie, Sprzedający dokonując określonych płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu określoną rentowność. Wypłata Należności Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter rekompensacyjny. W konsekwencji, kwot Należności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.”

• Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 29 maja 2024 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK, w której stwierdzono, że:

„(...) wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający zobowiąże się do wypłacania miesięcznych kwot w razie wystąpienia określonych zdarzeń w każdym miesiącu przypadającym na czas trwania okresu gwarancji. Jednocześnie Sprzedający nie będzie w trakcie trwania Umowy Gwarancji Czynszowej otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, nie jest i nie stanie się najemcą powierzchni Budynku (nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni), a w szczególności nie będzie przysługiwało mu prawo do użytkowania powierzchni w Budynku. Płatności gwarancyjne mają pokrywać ewentualny ubytek wpływów, jaki wystąpi po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnia w Budynku nie będzie wynajęta zgodnie z założeniami, najemcy nie będą płacili opłat w pełnej wysokości lub występujących z tytułu zawartych lub wynegocjowanych przez Sprzedającego umów najmu, zawierających określone rabaty czynszowe dla najemców. Sprzedający dokonując płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosić Kupującemu takie wpływy/generuje takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny. W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.”

• Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 21 października 2019 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.498.2019.3.RG, w której uznano, że:

„(...) wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Świadczenie Gwarancyjne nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. (...) Jak wskazano we wniosku, Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu płatności Świadczenia Gwarancyjnego na podstawie Umowy Gwarancji Najmu żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Świadczenie Gwarancyjne przewidziane w Umowie Gwarancji Najmu będzie mieć charakter warunkowy, tzn. będzie uzależnione od spełnienia co najmniej jednego z warunków umowy. Sprzedający przyjął na siebie obowiązek udzielenia Kupującemu gwarancji na uzyskiwanie przez niego należności czynszowych dotyczącą powierzchni wynajmowanej przez Najemcę na określonym poziomie. Wypłata świadczenia gwarancyjnego będzie miała zatem charakter rekompensacyjny. W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przypadku wypłaty Świadczenia Gwarancyjnego przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie zostaną spełnione przesłanki konieczne do uznania, że Zainteresowany będący stroną postępowania uzyskuje Świadczenie Gwarancyjne w zamian za usługę świadczoną na rzecz Sprzedającego.”

• Interpretacji indywidualnej z 2 lutego 2018 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR, w której potwierdzono, że:

„(...) wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego. Sprzedający bowiem zobowiązany będzie do wypłacania Świadczeń Gwarancyjnych na rzecz Kupującego, jeżeli zajdą przewidziane w Umowie okoliczności (brak wynajęcia całej powierzchni Nieruchomości i dalsze wymienione we wniosku). Jednocześnie Kupujący nie będzie zobowiązany do wykonania żadnego ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymane Świadczenie Gwarancyjne, tj. nie będzie zobowiązany do wykonania jakiejkolwiek usługi bądź do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji. Należy również zauważyć, że Sprzedający wypłaci środki pieniężne Kupującemu jedynie w sytuacji braku wynajęcia wszystkich powierzchni Nieruchomości i tym samym uzyskania przez Wnioskodawcę oczekiwanych przychodów z tytułu wynajmu. Wypłata przez Sprzedającego Świadczeń Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter gwarancyjny (rekompensacyjny). Zatem, nie można mówić o świadczeniu przez Kupującego jakiejkolwiek usługi, gdyż ze strony Kupującego nie dojdzie do wykonania na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia. W konsekwencji, Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy. Wykonanie zawartej Umowy Gwarancji Czynszowej będzie miało charakter wyrównania braku przychodu, a w zamian za Świadczenie Gwarancyjne Kupujący nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Sprzedającego.”

Reasumując, Płatności Gwarancyjne wypłacane przez B. na rzecz Kupującego nie będą stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które Kupujący miałby wykonać na rzecz B.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Z kolei artykuł 2 pkt 22 Ustawy o VAT wskazuje, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, że - jak wyżej wskazano - otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności Gwarancyjne nie będzie dochodziło do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT. Wobec tego, w związku z otrzymanymi Płatności Gwarancyjnymi, Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury (faktur).

Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest przeciwwskazań do wystawienia przez Kupującego na rzecz B. noty księgowej. Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

Ponadto, możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania płatności gwarancyjnych (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur) została niejednokrotnie potwierdzona przez Dyrektora KIS w wydawanych indywidualnych interpretacjach. Tak m.in. interpretacja indywidualna z 29 maja 2024 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK, czy też interpretacja indywidualna z 9 lipca 2019 r. nr 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK.

Reasumując, w związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnych po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania fakturami Płatności Gwarancyjnych otrzymanych od B.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie zatem z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

W przypadku zatem uznania przez Dyrektora KIS stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i w konsekwencji pytania nr 2, spółce B. - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - będzie przysługiwać na zasadach ogólnych prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego w związku z rozliczeniem Płatności Gwarancyjnych w zakresie, w jakim będą one związane z prowadzoną przez B. działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając zatem, że rozliczenia z tytułu Płatności Gwarancyjnych zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT, wówczas spółce B. będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) wystawianych przez Kupującego dokumentujących Płatności Gwarancyjne, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez B.

Reasumując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, B. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktur dokumentujących Płatności Gwarancyjne, wystawionych przez Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:

• nieuznania Płatności Gwarancyjnych wypłacanych przez B. na rzecz Kupującego za wynagrodzenie za świadczenia podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,
• braku obowiązku udokumentowania Płatności Gwarancyjnych fakturami.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, którego podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej jest „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

Kupujący kupił od C. sp. z o.o. sp.k. (Sprzedający) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr 1 i 2. Grunt jest zabudowany budynkiem Galerii Handlowej oraz budynkiem Stacji Paliw (łącznie jako Budynki) oraz budowlami i urządzeniami budowlanymi.

Spółka D. sp. z o.o. jest komplementariuszem Sprzedającego. Z kolei większość udziałów w spółce D. posiada B. spółka akcyjna (dalej: B.).

Kupujący prowadzi na terenie Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT polegającą na wynajmie lokali komercyjnych w Budynkach na rzecz najemców oraz świadczeniu usług polegających na prowadzeniu prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców.

W związku z przeprowadzoną Transakcją, Sprzedający i Kupujący zawarli różnego rodzaju umowy mające na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, w tym m.in.:

• Umowę Gwarancji NOI – umowę gwarancji dochodu z Nieruchomości,
• Umowę Dodatkową – na podstawie której Sprzedający zobowiązał się do pokrycia określonych kosztów, w szczególności części kosztów prac wykończeniowych (fit-out) oraz zachęt wypłacanych najemcom.

Zgodnie z postanowieniami ww. Umów, Sprzedający zobowiązał się do wypłaty na rzecz Kupującego różnego rodzaju opłat o charakterze gwarancyjnym, tj.:

• Płatności Gwarancyjnej z tytułu Niedoboru NOI, która ma na celu zrekompensowanie Kupującemu ewentualnej różnicy pomiędzy rzeczywistym dochodem operacyjnym netto (dalej: NOI) a Gwarantowanym NOI,
• Płatności Gwarancyjnych z tytułu Zachęt Pieniężnych, które będą wypłacane w sytuacji, gdy Kupujący – na mocy zawartych Umów Najmu – będzie zobowiązany do wypłaty zachęt pieniężnych na rzecz najemców,

łącznie jako: Płatności Gwarancyjne.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Sprzedający, Kupujący oraz B. zawarli umowę cesji, na podstawie którego B. wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego, wynikające z Umowy Gwarancji NOI i Umowy Dodatkowej. Z uwagi na zawarcie ww. umowy cesji, obowiązek zrealizowania Płatności Gwarancyjnych został przeniesiony ze Sprzedającego na B.

Na tle przedstawionych okoliczności sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy Płatności Gwarancyjne wypłacane przez B. na rzecz Kupującego nie będą stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które Kupujący miałby wykonać na rzecz B.

Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika, aby w związku z zapłatą przez B. Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego dochodziło do dostawy towarów. Zatem otrzymanie przez Kupującego ww. Płatności nie będzie stanowiło wynagrodzenia za dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy również zauważyć, że wypłacane przez B. na rzecz Kupującego Płatności Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz B. Zgodnie z przedstawionym opisem, B. będzie zobowiązany do wypłacania Płatności Gwarancyjnych na podstawie zawartych Umów. Jednocześnie – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego – B. nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, korzystania z powierzchni wolnych lub niewynajętych (jeśli takie się pojawią), ani nie uzyska żadnego tytułu prawnego do powierzchni wolnych lub niewynajętych bądź do Nieruchomości.

Co istotne, wskazali Państwo we wniosku, że Płatności Gwarancyjne nie będą powiązane z żadną inną transakcją obejmującą dostawę towarów lub świadczenie usług, które Kupujący miałby wykonać na rzecz Sprzedającego lub B.

Jak wynika z opisu sprawy, Płatności Gwarancyjne z tytuł Niedoboru NOI mają pokrywać (rekompensować) Niedobór NOI (różnicę między rzeczywistym NOI a Gwarantowanym NOI), jeśli wystąpi w Okresie Obliczeniowym. Z kolei Płatności Gwarancyjne z tytułu Zachęt Pieniężnych będą rekompensowały w całości lub w części koszty zachęt pieniężnych i zachęt na wykończenie lokalu wypłacanych przez Kupującego na rzecz najemców.

Należy zauważyć, że Płatności Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty. Sam fakt wypłaty Płatności Gwarancyjnych nie zależy więc od woli czy też działania Kupującego, lecz wystąpienia okoliczności, w związku z którymi Płatności są wypłacane, tj. m.in. wystąpienie Niedoboru NOI lub wypłacenie najemcom zachęt. Innymi słowy, B. wypłaci środki pieniężne jedynie w konsekwencji przyjętej na siebie funkcji wypłaty rekompensaty z tytułu nieosiągnięcia przez Kupującego zakładanego poziomu NOI w Okresie Obliczeniowym oraz poniesienia przez Kupującego kosztów związanych z wypłatą zachęt na rzecz najemców. Wypłata Płatności Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter rekompensacyjny.

W konsekwencji, Płatności Gwarancyjnych wypłacanych przez B. na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Płatności Gwarancyjne, które B. będzie zobowiązany wypłacać Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancji NOI i Umowy Dodatkowej, nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również obowiązku udokumentowania fakturami Płatności Gwarancyjnych otrzymanych przez Kupującego od B.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że:

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie Płatności Gwarancyjnych nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności nie będzie dochodziło do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Wobec tego, w związku z otrzymanymi Płatnościami Gwarancyjnymi Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest przeciwwskazań do wystawienia przez Kupującego na rzecz B. noty księgowej. Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 dotyczące prawa B. do odliczenia podatku VAT naliczonego, jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1 i 2 za nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 3 odnoszące się do skutków w podatku VAT dla B.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania, że Płatności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT i Kupujący nie ma obowiązku udokumentowania fakturami otrzymanych Płatności Gwarancyjnych.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.