Prognozy rozwoju polskiego rynku najmu - istotne jest dostosowanie oferty na rynku najmu do potrzeb wynajmujących

O rozwoju polskiego rynku najmu debatowano podczas prezentacji raportu PFR Nieruchomości i Polityki Insight „Dekada polskiego rynku najmu. Portret społeczno-ekonomiczny najemców w Polsce” podsumowującego ostatnie dziesięciolecie na krajowym rynku najmu.

Dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, dyrektor ds. badań w Polityce Insight wskazał:

• sektor mieszkalnictwa jest systemem naczyń połączonych, potrzeba rozwiązań kompleksowych, nadzoru, spójnej, długofalowej polityki mieszkaniowej;
• nie da się jej załatwić programami stymulującymi popyt, punktowym dosypywaniem środków np. na TBS-y, zwiększaniem dopłat, czy przekazywaniem pieniędzy na remonty zasobu komunalnego;
• trzeba politykę mieszkaniową ułożyć tak, żeby w jak najpełniejszy sposób spełniać potrzeby mieszkaniowe, to, że mamy przenikanie różnych form najmu, to szkodliwa rzecz;
• trzeba spójnego programu polityki mieszkaniowej wykorzystującego wszystkie narzędzia, z którymi mamy do czynienia w Polsce, rozwiązań jest dużo, mamy cały wachlarz narzędzi, tylko musimy je wykorzystać z głową i spójnie, a nie myśleć co się sprzeda jako hasło wyborcze;
• najważniejsza kwestia to dostosowanie oferty, myślenie osób prywatnych inwestujących w mieszkania na wynajem jest często szkodliwe dla całego rynku;
• z badań np. deweloperów wynika, że jak kupują mieszkanie to takie dla osoby samotnej lub ewentualnie młodej pary, więc dwa pokoje to dość, ważne, aby było blisko np. do przystanku, mniej ważne są szkoły w pobliżu, czy jest plac zabaw itd., a raport pokazuje, że na rynku rozproszonym istnieje szereg różnych grup najemców, z różnymi potrzebami i byłoby świetnie, gdyby oferta była do nich dostosowana;
• obecnie oddawane do użytkowania mieszkania są coraz mniejsze pod względem powierzchni i są one w dużej części kupowane przez inwestorów jako przyszłe mieszkania na wynajem;
• to powoduje, że oferta się coraz bardziej degeneruje w kierunku jedno-, dwupokojowych mieszkań, co powoduje frustrację rodzin, czy par, które chciałyby mieć dzieci, że najem się dla nich nie nada i to sprawia, że najem jest krótkookresowy;
• największym problemem w najmie rozproszonym jest niedostosowanie mieszkań do potrzeb, dopóki najem nie będzie oferował wachlarza mieszkań dla osób o różnych potrzebach, w różnych lokalizacjach, o różnym standardzie, będzie traktowany jako coś krótkookresowego;
• to nie tak, że ludzie chcą własności, bo im najem nie odpowiada, najem zaspokaja ich potrzeby, ale dlaczego chcą własności – bo daje więcej – np. możliwość budowania majątku;
• jeżeli mam szukać instrumentów, by ludzie preferowali najem, a nie własność, raczej bym zmieniał coś po stronie własności, poza rozwijaniem oferty i profesjonalizacją, natomiast szukałbym także myślenia o własności;
• jestem zwolennikiem zwiększenia opodatkowania inwestowania w mieszkania, zwłaszcza prywatnie na wynajem, bo jest to najmniej oprocentowany sposób alokacji dochodu, dużo bardziej opłaca się zainwestować w mieszkania na wynajem niż kupić akcje, obligacje, czy fundusze inwestycyjne;
• część krajów Europy Zachodniej już do tego doszła, że trzeba zniechęcać, bo inaczej wszyscy będą chcieli własność, a zasób nieruchomości i ziemi jest ograniczony, rywalizujemy o ograniczony zasób, co generuje wzrosty cen, żeby więc zachęcić ludzi do najmu, trzeba zniechęcić do własności.

Członek zarządu w Zarządzie Komunalnych Zasobów Lokalowych Szymon Błażek ocenił:

• w kontekście przyszłej polityki mieszkaniowej kraju istotne będą inwestycje, tempa nie można zaprzepaścić, inwestycje muszą być realizowane;
• przyjęcie KPO, abyśmy pozyskali środki na inwestycje jest absolutnie niezbędne, inwestycje to nie tylko nowe mieszkania, dla zasobów komunalnych to np. konieczność zmiany sposobu ogrzewania, termomodernizacji;
• problemem dla dynamicznego rozwoju rynku najmu jest duży udział mieszkań socjalnych i komunalnych, w badaniu widzimy dochód, wiemy, że aby otrzymać lokal komunalny lub socjalny trzeba spełnić kryterium dochodowe;
• w naszym zasobie mieszka dużo osób, które mają dość wysokie dochody i one mogłyby być klientem innego segmentu, marzę o scenariuszu, w którym lokal komunalny czy socjalny jest ułatwieniem na start, usamodzielnienie, a dzisiaj jest tak, że ten lokal komunalny jest oddawany na podstawie umowy na czas nieokreślony;
• dzisiaj segmenty najmu tak się przeplatają, bo nie do końca dobrze zarządzamy tym, jaki klient, do którego zasobu trafia.

Zdaniem członka zarządu PFR Nieruchomości Anny Błaszczyk:

• potrzebny jest rozwój rynku najmu instytucjonalnego, ale i innych form najmu, także w mniejszych miejscowościach oraz segmentacja rynku;
• jeśli rynek PRS będzie w stanie zaoferować różnorodną ofertę dla najemców z różnymi potrzebami i dochodami będzie równowaga dla rynku mieszkań własnościowych, co w obliczu zmian polityki KNF, zdolności kredytowej, czy wysokich stóp procentowych będzie konieczne.

Z badania do raportu „Dekada polskiego rynku najmu. Portret społeczno-ekonomiczny najemców w Polsce” wynika, że większość ankietowanych najemców preferuje posiadanie mieszkania niż jego najem, ale 59% boi się zaciągać kredyt na jego zakup. Jednak nie tylko lęk przed dużym zobowiązaniem, ale także sama sytuacja finansowa przekierowała respondentów na rynek najmu.

Redakcja INFORLEX (na podstawie komunikatu PAP)