Dla deweloperów druga połowa 2023 r. zapowiada się dobrze problemem może być równowaga popytu i podaży

Analitycy Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska i Domu Maklerskiego BDM S.A. oceniają, że drugie półrocze 2023 r. dla deweloperów zapowiada się dobrze, na sytuację będzie wpływał popyt stymulowany przez program bezpiecznych kredytów, ale problemem w krótkim terminie może być osiągnięcie równowagi popytu i podaży.

Analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski wskazał:

• kolejne kwartały pokażą, że rynek jest mocny i widoczne będą dalsze wzrosty sprzedaży w ujęciu rok do roku, a w dłuższej perspektywie, czyli w 2024 r., dużo będzie zależało od tego, jaki popyt zgłoszą zainteresowani zakupem swojego pierwszego mieszkania korzystając z oferty bezpiecznego kredytu 2%, ale i poziomu stóp procentowych, czy ogólnej sytuacji gospodarczej związanej np. z pewnością konsumenta co do tego, czy będzie miał pracę oraz jak będzie wyglądał rynek najmu;
• na początku roku deweloperzy informowali o wzmożonym ruchu w biurach sprzedaży i dane po półroczu to potwierdzają, mało było deweloperów, którzy nie poprawili wyników w ujęciu rocznym, spadki w sprzedaży niektórych deweloperów to prawdopodobnie efekt ich małej oferty, wygranymi są ci, którzy są w stanie odpowiedzieć na większe zainteresowanie i mają ofertę, do takich spółek można zaliczyć np. Dom Development, Robyg, Develię czy Victorię Dom;
• efektem wojny i wyższych stóp procentowych była duża niepewność, co spowodowało, że przez ostatnich kilka kwartałów deweloperzy mocno ograniczyli rozbudowę oferty, wzrósł też koszt kredytu budowlanego i ciężko było budować nie mając wizji, że popyt w ciągu roku się odbuduje, a kredyt zaciągnięty na budowę będzie można szybko pokryć środkami ze sprzedaży;
• jeśli nie ma popytu, czy perspektyw na to, że szybko się on odbuduje trudno startować z inwestycjami, na to stać było albo takich deweloperów, którzy wierzyli, że koniunktura się poprawi, albo takich, którzy nie kredytowali się zbyt mocno, takich, którzy są dobrze dokapitalizowani i trafnie ocenili koniunkturę;
• teraz widać, że deweloperzy chcą zwiększyć podaż, ale mieszkania to nie jest produkt, który szybko się wytwarza, więc możemy mieć do czynienia z dużym ich spadkiem w ofercie;
• w kolejnych miesiącach dynamika wzrostów cen mieszkań powinna być mniejsza, wszystko będzie zależało od tego, jak będzie się układał popyt w relacji do podaży, na razie popyt prawdopodobnie jest większy niż podaż i więcej mieszkań znika z rynku niż się pojawia, a to mocno wspomaga ceny, gdy deweloperzy zaczną odpowiadać na popyt i więcej budować oraz wprowadzać do oferty, to dynamika wzrostu cen spadnie, czekamy więc może nie na stabilizację cen, ale na takie zdrowsze wzrosty.

Zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM, Krzysztof Pado uważa, że:

• druga połowa 2023 r. zapowiada się dobrze, popyt powinien być stymulowany przez bezpieczny kredyt 2%, rynek finansowy wycenia spadki stóp procentowych, na rynek mogą więc wrócić klienci, którzy przez ostatni rok odkładali decyzję o zakupie mieszkania (szczególnie na własne potrzeby), na pewno jednak sprzedaż będzie też zależała od wielkości oferty, a tu deweloperzy nadal byli dotychczas ostrożni;
• drugi, może trochę mniej istotny czynnik, to także polityka banków w zakresie samej oferty kredytowej, jak na razie tylko część banków oferuje bezpieczny kredyt 2%, dodatkowo w tle mamy proces zmiany oferty z kredytów opartych o WIBOR na WIRON, a przed nami wybory parlamentarne, które też wprowadzają dodatkowy czynnik niepewności;
• kwartalna sprzedaż giełdowych deweloperów (GPW plus Catalyst, po oczyszczeniu z komunikowanych transakcji z PRS) była najwyższa od półtora roku;
• patrząc pod kątem sezonowym sprzedaż wróciła w okolice, które notowane były w drugim kwartale 2019 r., a więc do ostatniego w miarę normalnego okresu, kolejne okresy wiosenne były zaburzone najpierw przez Covid, później przez odłożony popyt, a w ubiegłym roku przez wybuch wojny i drastyczne ograniczenie zdolności kredytowej;
• w przypadku części deweloperów efekt rządowego programu bezpieczny kredyt 2% mógł już być widoczny, część z nich raportuje w sprzedaży płatne rezerwacje, takie umowy mogły być już zawierane wcześniej, żeby uzyskać decyzję o finansowaniu dopiero po starcie tego programu, drugi efekt programu mógł być pośredni, mógł pojawić się popyt spekulacyjny, który liczył na wzrost cen w wyniku uruchomienia preferencyjnego kredytu i ten scenariusz generalnie się materializuje;
• według analiz rynkowych JLL, drugi kwartał był kolejnym z rzędu, w którym do sprzedaży zostało wprowadzonych mniej mieszkań niż zostało sprzedane;
• cześć deweloperów na ostatnich konferencjach wynikowych zapowiadała rozbudowanie oferty w najbliższych miesiącach, ponieważ posiada zamrożone projekty, które nie były uruchamiane w ubiegłym roku;
• cześć podkreślała, że będzie się skupiała w pierwszej kolejności na marżowości, obecna sytuacja rynkowa sprzyja podnoszeniu cen, dodatkowo mamy stabilizację po stronie kosztów, co daje deweloperom miejsce do budowy dobrej rentowności, wydaje się, że podaż może rosnąć raczej stopniowo niż skokowo i w krótkim terminie może być problem z osiągnięciem punktu równowagi;
• pomóc w zwiększaniu podaży mogłyby ułatwienia procedur uruchamiania projektów czy strukturalne zwiększenie podaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową, nie są to jednak działania popularne politycznie i tym bardziej trudne do podejmowania w krótkim czasie;
• obecnie czynnikiem stymulującym ceny w krótkim terminie jest popyt i jego zakres, równocześnie podaż jest niska i ma ograniczoną elastyczność, tworzy to środowisko do wzrostu cen, z ofert deweloperów w ostatnich miesiącach zniknęły odroczone systemy płatności czy gratisy w postaci komórek lokatorskich i miejsc postojowych, część z nich zaczęła też już podnosić cenniki na realizowanych inwestycjach;
• bezpieczny kredyt 2% ze względu na limity wartościowe, wpływa przede wszystkim na powrót na rynek nabywców mieszkań w segmencie mieszkań popularnych czy ze średniej półki oraz relatywnie bardziej w miastach regionalnych, czy na obrzeżach dużych miast;
• relatywnie bardziej mogą w obecnych uwarunkowaniach rosnąć ceny właśnie w tych segmentach rynku, jakąś formą sufitu mogą być ograniczenia związane z limitami wartościowymi bezpiecznego kredytu 2% wraz z wkładem własnym;
• wydaje się, że program bezpiecznego kredytu 2% mógł zaburzyć cykliczność rynku, obecnie ceny części materiałów budowlanych są już niższe niż rok temu, spadły wg GUS także koszty pracy w segmencie kubaturowym, deweloperzy mieliby więc przestrzeń, żeby wprowadzać do oferty nowe projekty z może nawet atrakcyjniejszymi cenami, ale przy stymulowanym popycie nie mają takiej motywacji.

Redakcja INFORLEX (na podstawie komunikatu PAP)