Założenia projektu dopłat do kredytu mieszkaniowego „Pierwsze klucze” w końcu oficjalnie opublikowane

Założenia projektu ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze” zostały opublikowane w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.

Pierwsze klucze

Kancelaria Prezesa Rady Ministrów przekazała:

Cel projektowanej ustawy

• celem projektowanej ustawy jest wprowadzenie rozwiązań wspierających Polaków w zakupie lub budowie pierwszego własnego mieszkania, które:
• • będą komplementarne z programami wsparcia budownictwa komunalnego (BSK) i społecznego budownictwa czynszowego (SBC), zwiększając podaż mieszkań na wynajem oraz mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w segmencie dostępnym cenowo, budowanych przez podmioty aktywnie prowadzące działalność również w segmencie społecznego budownictwa czynszowego i spółdzielczego lokatorskiego (uzupełniająca forma pozyskiwania środków finansujących inwestycje społecznej działalności statutowej);
  • poprawią adresowanie programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych,
  • ograniczą ryzyko negatywnego wpływu na rynek mieszkaniowy, tj. zmniejszą oddziaływanie instrumentu popytowego na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym,
  • będą uzupełniającym montażem finansowym w programie SBC (partycypacja/wkład mieszkaniowy), a przez wpływ na nowe inwestycje w sektorze mieszkaniowym będą zapewniały dodatkowe wpływy podatkowe ze sprzedaży mieszkań oraz towarów i materiałów w branżach powiązanych, będąc jednym ze źródeł finansowania wyższych wydatków budżetowych w programach BSK/SBC;

Rozwiązania planowane w projekcie:

Ustanawianie odrębnej własności lokali w ramach nowego modelu podaży mieszkań

• określenie zasad ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych w ramach nowego modelu podaży mieszkań oferowanych osobom nieposiadającym mieszkania w formule tzw. inwestycji „Pierwsze klucze”;
• nowej formule budownictwa mieszkaniowego w szeroko rozumianym segmencie społecznym będą towarzyszyły powiązane z tą formą podaży mieszkań warunki udzielania preferencyjnych kredytów mieszkaniowych;

Nowy instrument kredytów mieszkaniowych

• nowy instrument kredytów mieszkaniowych zostanie poszerzony o kredyt będący kredytem konsumenckim, zaciągniętym na sfinansowanie partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach przedsięwzięcia społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM) lub towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) albo na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej;
• zakres przedsięwzięć finansowanych przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego z dopłatą do rat będzie podlegał ograniczeniom;

Kredyt z dopłatą dla nowych mieszkań tylko w ramach społecznego budownictwa własnościowego

• w przypadku nowego budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego możliwość udzielenia kredytu hipotecznego z dopłatą do rat (tzw. dopłata stabilizacyjna) zostanie powiązana wyłącznie z finansowaniem nabycia mieszkania oferowanego w ramach zaproponowanego w ustawie nowego modelu społecznego budownictwa własnościowego, tj. inwestycji „Pierwsze klucze”;

Główne rozwiązania nowego programu kredytów mieszkaniowych „Pierwsze klucze”:

Waluta kredytu, okres udzielania i dopłaty

• nowy instrument kredytowy będzie udzielany w walucie polskiej, na okres co najmniej 15 lat, ze stopą oprocentowania na poziomie stałym ustalonym na okres 60 miesięcy - tzw. „dopłaty stabilizacyjne” obejmą 120 pierwszych spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych;
• w przypadku kredytu udzielonego w ramach programu jako kredyt konsumencki na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego okres spłaty kredytu nie będzie mógł być krótszy niż 5 lat i nie dłuższy niż 15 lat - dopłaty obejmą 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych;

Gwarancja spłaty części kredytu przez BGK

• zaciągnięcie mieszkaniowego kredytu hipotecznego o wkładzie własnym mniejszym niż 20% kwoty wydatków współfinansowanych kredytem hipotecznym będzie wspierała możliwość uzyskania gwarancji spłaty części kredytu udzielonej przez BGK - pod warunkiem, że całkowita kwota tych wydatków nie przekracza 1 mln zł;
• gwarancja spłaty części kredytu będzie mogła zostać udzielona również w stosunku do kredytu mieszkaniowego będącego kredytem konsumenckim zaciągniętym w celu sfinansowania wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy lokalu w społecznych zasobach mieszkaniowych;

Wysokość dopłaty do rat

• wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od rodzaju finansowanego przedsięwzięcia - 1,5% na kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” lub 0% na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego;
• kredyty hipoteczne „Pierwsze klucze” z dopłatą do rat będą mogły finansować szerszy zakres celów mieszkaniowych związanych z zakupem lub budową pierwszego własnego mieszkania,

Kredyt z dopłatą na sfinansowanie budowy domu jednorodzinnego

• w przypadku nowego budownictwa mieszkaniowego wnioski o kredyt hipoteczny z dopłatami stabilizacyjnymi będą mogły dotyczyć wyłącznie kredytów udzielanych w celu sfinansowania budowy domu jednorodzinnego, w tym pokrycia wydatków ponoszonych w związku z wykończeniem domu jednorodzinnego, nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego, albo w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;

Kredyt z dopłatą jedynie na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym

• w pozostałym zakresie preferencyjny kredyt mieszkaniowy z dopłatą stabilizacyjną będzie mógł zostać udzielony jedynie na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym;
• w tym przypadku warunkiem będzie oddanie do użytkowania ww. mieszkania w okresie nie krótszym niż 5 lat od dnia złożenia wniosku o kredyt, posiadanie przez sprzedającego tytułu prawnego do mieszkania co najmniej 3 lata oraz cena sprzedaży;

Limit ceny

• cena nieruchomości nabywanej na rynku wtórnym nie powinna przekraczać w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej limitu ceny, który będzie określany na zasadach ustawy - limit ogłaszany corocznie przy uwzględnieniu danych o średnich kosztach realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych w segmencie społecznym, jak też możliwość ustalenia przez radę gminy na obszarze tej gminy odmiennego limitu ceny niż ustawowy;

Zmiana formuły naliczania dopłat do rat

• w okresie stosowania dopłat zachowany zostanie model spłaty kredytu hipotecznego w oparciu o malejące raty kapitałowo-odsetkowe;
• jednocześnie część raty kapitałowo-odsetkowej spłacana przez kredytobiorcę będzie w tym okresie spłacana na poziomie stałym, odpowiadającym wysokości ustalonej zgodnie z harmonogramem najwyższej raty pomniejszonej o dopłatę - co do zasady pierwsza kapitałowo-odsetkowa rata kredytobiorcy;

Okres składania wniosków o kredyty „Pierwsze klucze”

• okres składania wniosków będzie upływał z końcem 2030 r - brak limitu czasowego w przypadku kredytów wspierających osoby w uzyskaniu kredytu finansującego partycypację lub wkład mieszkaniowy w celu uzyskania mieszkania czynszowego lub spółdzielczego lokatorskiego;

Dodatkowe rozwiązania i kryteria do uzyskania kredytu „Pierwsze klucze”

• wysokość dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy uprawniająca do zaciągnięcia mieszkaniowego kredytu hipotecznego z pełną kwotą dopłat stabilizacyjnych oraz maksymalna kwota części kapitału zaciągniętego kredytu od której będą naliczane dopłaty;

Lokalizacje istotnie przekraczające średnią ceny 1 m² mieszkań w kraju

• jeżeli lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, którego dotyczy kredyt mieszkaniowy będzie położony na terenie województwa lub miasta (miasta powyżej 300 tys. mieszkańców), dla którego obowiązujący w danym okresie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych istotnie przekracza średnią arytmetyczną z dwóch ostatnio ogłoszonych w stosunku do tego okresu przez Prezesa GUS dla całego kraju wskaźników ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, kwotowe limity dochodów gospodarstwa domowego będą podwyższone;
• dla zapewnienia porównywalnych warunków finansowania celu mieszkaniowego proponuje się, dla lokalizacji, w których wskaźnik przeliczeniowy kosztów odtworzenia przekracza wskaźnik krajowy o nie mniej niż 25% limity dochodów były podwyższone o 10%;
• tzw. „wskaźnik lokalizacyjny” wynosiłby co do zasady 1, ale w przypadku rynków mieszkaniowych na których poziom cen mieszkań znacząco odbiega od cen średnich będzie on korygował kwoty limitów podnosząc wartości o dodatkowe 10% - wysokość wskaźnika lokalizacyjnego będzie w takich przypadkach równa 1,1;

Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego przekraczający limit dochodowy

• jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy będzie przekraczał limit dochodowy, wtedy kwoty dopłat do rat w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego zostaną ustalone na poziomie niższym o 50% kwoty, o jaką przekroczony jest limit dochodów;
• w przypadku pozostałych kredytobiorców wskaźnik obniżający wysokość dopłat do rat będzie bardziej korzystny dla kredytobiorców, wynosząc 25%;

Podstawa obliczenia przysługującej kredytobiorcy dopłaty stabilizacyjnej

• kwotowo określoną część kapitału zaciągniętego mieszkaniowego kredytu hipotecznego, będącą podstawą obliczenia przysługującej kredytobiorcy dopłaty stabilizacyjnej, będzie wyznaczała formuła różnicująca ww. kwotę w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy, zmieniających się w czasie limitów maksymalnej ceny 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania, lokalizacji finansowanej nieruchomości - uwzględniony w formule wyznaczającej kwoty bazowe kapitału kredytu wskaźnik lokalizacyjny, analogicznie jak to ma miejsce w przypadku limitów dochodowych;
• wprowadzenie ustawowego wymogu zgodnie z którym kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” powinien zostać udzielony w wysokości w której wartości wskaźnika LtV nie będzie niższa niż 50%;

Okresowo wstrzymywane przyjmowanie wniosków

• począwszy od 2026 r. w każdym kwartale po zarejestrowaniu w systemie ewidencji dopłat 10 tys. wniosków o hipoteczny kredyt „Pierwsze klucze” złożonych w tym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu przyjmowanie nowych wniosków będzie okresowo wstrzymane, do początku kolejnego kwartału.

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to drugi kwartał 2025 r.

Redakcja INFORLEX