Rozliczenie najmu – na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2023 r.

Od 1 stycznia 2023 r. nie jest możliwe opodatkowywanie przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Warto w związku z tym omówić obowiązujące obecnie zasady rozliczania podatku PIT oraz VAT z tytułu wynajmu.

1. Źródło przychodów z wynajmu

Przychody z wynajmu mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, a mianowicie:

1. przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof,
2. przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.

W pierwszym przypadku przychody z wynajmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej (więcej na ten temat w części 3. Opodatkowanie podatkiem dochodowym wynajmu w ramach działalności gospodarczej). Natomiast w drugim przypadku przychody z najmu opodatkowane są w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (więcej na ten temat w części 2. Opodatkowanie podatkiem dochodowym wynajmu prywatnego).

Jak przy tym wynika z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21), jeżeli o "powiązaniu" przychodów z wynajmu z działalnością gospodarczą nie decydują obiektywne okoliczności (np. wprowadzenie wynajmowanego składnika majątku do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, np. jako środek trwały), to:

Powoduje to, że najczęściej wynajmujący mają wybór, czy uzyskiwane przychody z wynajmu traktować jako przychody z wynajmu prywatnego czy jako przychody z działalności gospodarczej.

2. Opodatkowanie podatkiem dochodowym wynajmu prywatnego

Przychody z tzw. wynajmu prywatnego stanowią przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof. Od 1 stycznia 2023 r. (po zakończeniu rocznego okresu przejściowego) jedyną dostępną dla osób fizycznych formą opodatkowania takich przychodów jest opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (zob. art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie).

2.1. Powstawanie przychodów z wynajmu u współwłaścicieli

W przypadku wynajmu rzeczy (w tym nieruchomości) stanowiących współwłasność dwóch lub więcej osób przychody z wynajmu prywatnego powstają co do zasady u wszystkich współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości (zob. art. 8 ust. 1 updof).

Dopuszczalne jest, aby umowę najmu - jako wynajmujący - zawarł jeden tylko ze współwłaścicieli danej rzeczy, o ile następuje to za zgodą wszystkich pozostałych współwłaścicieli, pod warunkiem że zgodzili się oni również na to, że nie będą otrzymywali przychodów z tytułu najmu (zob. art. 199 Kodeksu cywilnego). W takich przypadkach - jak wynika z wyjaśnień organów podatkowych - przychody z wynajmu powstają wyłącznie u współwłaściciela wynajmującego nieruchomość. Tytułem przykładu wskazać można interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 listopada 2018 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.441.2018.1.DP), w której czytamy: