Kooperatywy mieszkaniowe: co powinny wiedzieć gminy planujące wsparcie dla budujących

1 marca weszła w życie ustawa z 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28; dalej: u.k.m.). Wprowadziła ona do polskiego prawa formalne zasady tworzenia i współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz – co istotne z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego – uregulowała zasady zbywania i rozliczania nieruchomości należących do gmin w celu wsparcia realizacji tego typu inwestycji (art. 1 u.k.m.). Ustawodawca postanowił bowiem, że gminy mogą zbywać nieruchomości kooperatywom w drodze przetargu ograniczonego. Na jakie kwestie powinna zatem zwrócić uwagę JST, która jest zainteresowana wspieraniem rozwoju kooperatyw na swoim terenie?

wsparcie możliwe, ale nieobowiązkowe

Nie jest oczywiście tak, że funkcjonowanie kooperatyw mieszkaniowych opiera się na realizacji inwestycji mieszkaniowej na gruncie gminnym, jednakże to właśnie na gminach i ich zasobach nieruchomości ustawodawca oparł główny model ewentualnego wsparcia dla tego typu inicjatyw. Model ten obejmuje nie tylko dostarczanie nieruchomości gruntowych pod zabudowę, lecz także system bonifikat czy rozkładania zapłaty ceny za gminną nieruchomość na raty.

Z uzasadnienia do projektu u.k.m. wynika, że dotychczas było brak regulacji dotyczących formuły kooperatywy mieszkaniowej. Zniechęcało to samorządy gminne do wspierania niestandardowych inwestycji mieszkaniowych (jak to ma miejsce w krajach zachodnioeuropejskich). Zdefiniowanie formuły i zasad, na których mogą współdziałać członkowie kooperatywy, pozwoli gminom na popieranie tego typu inicjatyw, zaś najwłaściwszym instrumentem w tym zakresie jest oferowanie członkom kooperatywy odpowiednich nieruchomości gruntowych. Doświadczenia w praktyce obrotu wskazują, że polskie samorządy angażują się w popieranie niestandardowych inicjatyw mieszkaniowych dopiero po stworzeniu niezbędnej podstawy regulacyjnej. Co jednak istotne – wsparcie nie jest obligatoryjne, ale zależne od woli gmin.